{
  "meta": {
    "topic": "Property & Land Documents (title deeds · sale and lease agreements · Land Office powers of attorney)",
    "topicTh": "เอกสารอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน (โฉนด · หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด · สัญญาซื้อขายและสัญญาเช่า · หนังสือมอบอำนาจกรมที่ดิน)",
    "scope": "การแปลและรับรองคำแปลเอกสารอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน ห้องชุด สัญญาเช่า และหนังสือมอบอำนาจกรมที่ดิน พร้อมจัดลำดับการรับรอง Notary Public · กรมการกงสุล · สถานทูต หรือ Apostille — เราไม่ใช่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่นายหน้า ไม่ใช่ผู้ประเมินราคา และไม่ให้ความเห็นทางกฎหมายเรื่องกรรมสิทธิ์",
    "total": 194,
    "enCount": 47,
    "reviewedOn": "2026-08-08",
    "sources": [
      "ประมวลกฎหมายที่ดิน — มาตรา 86 · 93–94 · 96 ทวิ (ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ เงินลงทุน 40 ล้านบาท) · มาตรการป้องกันการถือครองแทน",
      "พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม — มาตรา 19 · 19 ทวิ (โควตาคนต่างด้าวไม่เกินร้อยละ 49) · 19 ตรี · 29",
      "ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ — มาตรา 456 · 538 · 540 · 1387–1428 (ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน)",
      "พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 (เกิน 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี)",
      "พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 — มาตรา 36 (ห้ามถือหุ้นแทน)",
      "พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 — มาตรา 27 · พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522",
      "กรมที่ดิน (dol.go.th) — แบบ ท.ด.21 · อ.ช.21 · ระเบียบการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม",
      "ธนาคารแห่งประเทศไทย (bot.or.th) — แบบ FET (Foreign Exchange Transaction Form) ซึ่งใช้แทนแบบ ธ.ต.3",
      "พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562",
      "กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ (consular.mfa.go.th) — การรับรองเอกสาร (นิติกรณ์)",
      "HCCH — อนุสัญญา Apostille มีผลใช้บังคับกับประเทศไทย 28 กุมภาพันธ์ 2570",
      "พระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562"
    ],
    "disclaimer": "ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการเตรียมและแปลเอกสาร ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุน และไม่ใช่ความเห็นเรื่องกรรมสิทธิ์ หลักเกณฑ์ ค่าธรรมเนียม อัตราภาษี และแนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินแต่ละแห่งเปลี่ยนแปลงได้ ขอให้ยืนยันกับกรมที่ดิน กรมการกงสุล หรือทนายความผู้ได้รับใบอนุญาตก่อนดำเนินการทุกครั้ง"
  },
  "questions": [
    {
      "id": "prop-th-01",
      "q": "เอกสารอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องแปลรับรองมีอะไรบ้าง?",
      "a": "ชุดที่พบบ่อยคือ โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) สัญญาเช่าพร้อมบันทึกต่อท้าย หนังสือมอบอำนาจกรมที่ดิน (ท.ด.21 สำหรับที่ดิน หรือ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด) หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุด หนังสือรับรองการปลอดหนี้ และหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา (แบบ FET ของธนาคาร) เราจะไล่รายการตามที่หน่วยงานปลายทางหรือสำนักงานที่ดินเรียกก่อน แล้วจึงแปลเฉพาะที่จำเป็น",
      "lang": "th",
      "cluster": "basics",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-02",
      "q": "หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินของไทยมีกี่ประเภท และต่างกันอย่างไร?",
      "a": "ที่ใช้บ่อยคือ โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) ซึ่งเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์ที่สุดและซื้อขาย จำนอง จดทะเบียนสิทธิได้เต็มรูปแบบ, หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ซึ่งรับรองสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็ม, ส.ป.ก.4-01 ซึ่งเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและมีข้อจำกัดการโอนตามกฎหมายปฏิรูปที่ดิน และเอกสารสิทธิ์ระดับอื่นเช่น ส.ค.1 หรือ น.ส.2 ซึ่งอ่อนกว่ามาก การแปลต้องคงชื่อประเภทเอกสารตามต้นฉบับ ไม่แปลรวบว่า title deed ทุกฉบับ เพราะสถานะทางกฎหมายต่างกัน",
      "lang": "th",
      "cluster": "basics",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-03",
      "q": "แปลโฉนดที่ดินต้องระบุอะไรบ้างให้ครบ?",
      "a": "ต้องคงเลขที่โฉนด เล่ม/หน้า เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่เป็นไร่-งาน-ตารางวา ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชน และสารบัญจดทะเบียนด้านหลังทั้งหมด รวมถึงรายการจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรือข้อกำหนดห้ามโอนถ้ามี หน่วยงานต่างประเทศมักดูสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดมากกว่าหน้าแรก การแปลที่ตัดด้านหลังออกมักถูกตีกลับ",
      "lang": "th",
      "cluster": "basics",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-04",
      "q": "หน่วยเนื้อที่ไร่-งาน-ตารางวา ควรแปลอย่างไร?",
      "a": "แนวปฏิบัติที่ปลอดภัยคือคงหน่วยไทยไว้แล้วใส่ค่าเทียบเป็นตารางเมตรในวงเล็บ โดย 1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร 1 งาน = 100 ตารางวา = 400 ตารางเมตร และ 1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา = 1,600 ตารางเมตร การเขียนเช่น '1 ไร่ 2 งาน 30 ตารางวา (2,520 sq m)' ทำให้ผู้อ่านต่างประเทศตรวจสอบได้โดยไม่ทำให้ตัวเลขต้นฉบับหาย",
      "lang": "th",
      "cluster": "basics",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-05",
      "q": "ต้องใช้ต้นฉบับหรือสำเนาโฉนดในการแปล?",
      "a": "การแปลใช้สำเนาที่ชัดเจนได้ แต่ถ้าเอกสารจะนำไปรับรองที่กรมการกงสุลหรือสถานทูต โดยทั่วไปต้องเป็นสำเนาที่สำนักงานที่ดินรับรองสำเนาถูกต้องและมีตราประทับ ไม่ใช่สำเนาที่คู่สัญญาถ่ายเอง เราแนะนำให้ขอคัดสำเนารับรองจากสำนักงานที่ดินที่โฉนดตั้งอยู่ก่อนเริ่มกระบวนการรับรอง เพื่อไม่ต้องแปลซ้ำ",
      "lang": "th",
      "cluster": "basics",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-06",
      "q": "แปลชื่อคนต่างชาติในเอกสารที่ดินให้ตรงกันอย่างไร?",
      "a": "ต้องสะกดตามหน้าหนังสือเดินทางทุกตัวอักษร รวมถึงลำดับชื่อกลางและเครื่องหมาย เพราะสำนักงานที่ดินและหน่วยงานปลายทางเทียบชื่อกับหนังสือเดินทางเสมอ ถ้าเอกสารไทยสะกดต่างจากพาสปอร์ต ควรทำหนังสือรับรองบุคคลเดียวกัน (same person certificate) แนบไว้ ไม่ใช่แก้คำแปลให้ตรงพาสปอร์ตโดยพลการ เพราะคำแปลต้องตรงต้นฉบับ",
      "lang": "th",
      "cluster": "basics",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-07",
      "q": "คนต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้จริงหรือไม่?",
      "a": "ได้ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวรวมกันในอาคารชุดหนึ่ง ๆ ต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น (มาตรา 19 ทวิ) และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามมาตรา 19 ตรี ทั้งนี้เป็นกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน เราแปลและรับรองเอกสารประกอบเท่านั้น รายละเอียดเงื่อนไขให้ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินและที่ปรึกษากฎหมายของท่าน",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-08",
      "q": "Foreign Quota Letter คืออะไร ต้องแปลไหม?",
      "a": "คือหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดที่ระบุว่าอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวในอาคารชุดยังไม่เกินร้อยละ 49 และห้องชุดที่จะโอนอยู่ในโควตาต่างชาติ สำนักงานที่ดินใช้เอกสารนี้ประกอบการจดทะเบียนโอน หากผู้ซื้อหรือธนาคารต่างประเทศต้องการเอกสารชุดเดียวกัน เราจะแปลพร้อมคงเลขที่หนังสือ วันที่ออก และชื่อผู้จัดการนิติบุคคลไว้ครบ",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-09",
      "q": "หนังสือรับรองการปลอดหนี้คืออะไร?",
      "a": "เป็นหนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันว่าเจ้าของห้องชุดไม่มีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ต้องแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (มาตรา 29) โดยทั่วไปมีอายุการใช้งานสั้นตามที่นิติบุคคลกำหนด จึงควรขอใกล้วันโอนและแปลพร้อมกันในรอบเดียว",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-10",
      "q": "แบบ FET (เดิม ธ.ต.3) คืออะไร และเกี่ยวกับการซื้อคอนโดอย่างไร?",
      "a": "FET หรือ Foreign Exchange Transaction Form คือแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศที่ธนาคารพาณิชย์ออกให้เมื่อมีการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาท ซึ่งใช้แทนแบบ ธ.ต.3 เดิมตามระเบียบของธนาคารแห่งประเทศไทย เอกสารนี้เป็นหลักฐานการนำเงินเข้าประกอบการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าว ควรระบุวัตถุประสงค์ให้สอดคล้องกับการซื้อห้องชุดและชื่อผู้ซื้อให้ตรงกับสัญญา เงื่อนไขและวงเงินที่ต้องออกแบบฟอร์มให้สอบถามธนาคารผู้รับโอนโดยตรง",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-11",
      "q": "โอนเงินซื้อคอนโดจากบัญชีคนอื่นได้ไหม?",
      "a": "ในทางปฏิบัติสำนักงานที่ดินจะเทียบชื่อผู้รับผลประโยชน์ในหลักฐานการนำเงินเข้ากับชื่อผู้ซื้อในสัญญา หากผู้โอนเงินเป็นบุคคลอื่น มักต้องมีเอกสารอธิบายความสัมพันธ์และหนังสือยืนยันวัตถุประสงค์จากผู้โอน ซึ่งบางกรณีต้องรับรองลายมือชื่อโดย Notary Public ในต่างประเทศและผ่านนิติกรณ์ก่อนใช้ในไทย เราช่วยแปลและวางลำดับรับรองให้ แต่การตัดสินว่าเอกสารเพียงพอหรือไม่เป็นดุลพินิจของพนักงานเจ้าหน้าที่",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-12",
      "q": "อ.ช.2 กับ อ.ช.21 ต่างกันอย่างไร?",
      "a": "อ.ช.2 คือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์เทียบได้กับโฉนดของห้องชุด ส่วน อ.ช.21 คือแบบหนังสือมอบอำนาจสำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุด คนละหน้าที่กันโดยสิ้นเชิง เวลาส่งงานแปลควรระบุให้ชัดว่าเป็นฉบับใด เพื่อไม่ให้ปลายทางเข้าใจผิดว่าเป็นเอกสารสิทธิ",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-13",
      "q": "สัญญาเช่าที่ดินหรืออาคารในไทยเช่าได้นานสุดกี่ปี?",
      "a": "ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะทำสัญญาเกิน 30 ปีไม่ได้ ถ้าทำเกินให้ลดลงเหลือ 30 ปี และเมื่อครบกำหนดอาจต่ออายุได้อีก แต่ต้องไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา ส่วนการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมมีกฎหมายเฉพาะคือพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ซึ่งเปิดให้เช่าเกิน 30 ปีแต่ไม่เกิน 50 ปี ภายใต้เงื่อนไขและการอนุญาตตามกฎหมายฉบับนั้น",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-th-14",
      "q": "'30+30+30' ที่โครงการโฆษณาบังคับได้จริงไหม?",
      "a": "ต้องแยกให้ชัดว่ากฎหมายรับรองสัญญาเช่าจดทะเบียนคราวละไม่เกิน 30 ปี ส่วนคำมั่นว่าจะให้เช่าต่ออีก 30 ปีเป็นข้อผูกพันตามสัญญาระหว่างคู่สัญญา ซึ่งการบังคับได้จริงขึ้นกับถ้อยคำในสัญญาและข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี รวมถึงประเด็นว่าคำมั่นผูกพันผู้รับโอนที่ดินรายใหม่หรือทายาทหรือไม่ เราไม่ให้ความเห็นทางกฎหมายในเรื่องนี้ แต่เราแปลข้อสัญญาแบบคำต่อคำเพื่อให้ทนายหรือธนาคารของท่านประเมินได้ถูกต้อง",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-th-15",
      "q": "สัญญาเช่าต้องจดทะเบียนเมื่อไร?",
      "a": "ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงฟ้องร้องบังคับคดีได้ และถ้าเช่าเกิน 3 ปีหรือกำหนดตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี การจดทะเบียนทำที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-th-16",
      "q": "สัญญาเช่าที่ทำเป็นภาษาอังกฤษใช้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้ไหม?",
      "a": "การจดทะเบียนใช้แบบสัญญาภาษาไทยของกรมที่ดินเป็นหลัก ในทางปฏิบัติคู่สัญญามักทำสัญญาสองภาษาแยกไว้ต่างหาก และใช้ฉบับภาษาไทยตามแบบราชการในการจดทะเบียน จึงควรระบุในสัญญาให้ชัดว่าเมื่อข้อความขัดกันให้ยึดฉบับใด เราแปลให้ทั้งสองทิศทางพร้อมรับรองคำแปล และคงเลขข้อให้ตรงกันเพื่อการอ้างอิงข้ามฉบับ",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-th-17",
      "q": "ผู้เช่าต่างชาติต้องแสดงเอกสารอะไรบ้างตอนจดทะเบียนเช่า?",
      "a": "โดยทั่วไปคือหนังสือเดินทางพร้อมสำเนา ตราประทับขาเข้าหรือหลักฐานการอยู่ในราชอาณาจักร และหากมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนต้องมีหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดินพร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ กรณีเป็นนิติบุคคลต่างประเทศจะเพิ่มหนังสือรับรองบริษัทและหนังสือมอบอำนาจจากกรรมการผู้มีอำนาจ ซึ่งต้องผ่านการรับรองจากต่างประเทศก่อน รายการเอกสารสุดท้ายให้ยืนยันกับสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-th-18",
      "q": "เช่าที่ดินในเขตนิคมอุตสาหกรรมเงื่อนไขต่างจากทั่วไปไหม?",
      "a": "ต่าง เพราะการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยมีกฎหมายเฉพาะคือพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 ซึ่งเปิดช่องให้ผู้ประกอบอุตสาหกรรมรวมถึงผู้ถือหุ้นต่างชาติได้รับสิทธิถือครองที่ดินในนิคมตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการกำหนด เอกสารประกอบจึงมีชุดอนุมัติจาก กนอ. เพิ่มเข้ามา และมักต้องแปลควบคู่กับหนังสือรับรองบริษัทและบัตรส่งเสริม",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-19",
      "q": "สิทธิเก็บกิน (Usufruct) คืออะไร?",
      "a": "เป็นทรัพยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 ถึง 1428 ที่ให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น สิทธิเก็บกินจะมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปีหรือกำหนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ และเป็นสิทธิเฉพาะตัวซึ่งสิ้นไปเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ",
      "lang": "th",
      "cluster": "rights",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-20",
      "q": "สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) ใช้ทำอะไร?",
      "a": "ตามมาตรา 1410 ถึง 1416 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเพื่อให้บุคคลอื่นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนหรือใต้ดินนั้น จึงเป็นเครื่องมือที่ใช้แยกความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดิน ทั้งนี้กำหนดเวลาสูงสุดตามกฎหมายคือไม่เกิน 30 ปี หรือกำหนดตลอดชีวิตเจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิก็ได้ และต้องจดทะเบียนเช่นกัน",
      "lang": "th",
      "cluster": "rights",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-21",
      "q": "ภาระจำยอมกับสิทธิอาศัยต่างกันอย่างไร?",
      "a": "ภาระจำยอมตามมาตรา 1387 เป็นภาระที่ผูกกับตัวอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ที่ดินภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างเพื่อประโยชน์ของสามยทรัพย์ เช่น ทางเดิน ทางระบายน้ำ และโอนติดไปกับที่ดินแม้เปลี่ยนเจ้าของ ส่วนสิทธิอาศัยตามมาตรา 1402 เป็นสิทธิเฉพาะตัวของบุคคลที่จะอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ในคำแปลต้องไม่ใช้คำว่า servitude และ right of habitation สลับกัน เพราะผลทางกฎหมายต่างกันมาก",
      "lang": "th",
      "cluster": "rights",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-22",
      "q": "จำนองที่ดินต้องแปลเอกสารอะไรบ้าง?",
      "a": "ชุดหลักคือสัญญาจำนองที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่แสดงรายการจำนอง หนังสือสัญญากู้เงิน และหนังสือยินยอมของคู่สมรสถ้ามี ธนาคารต่างประเทศมักขอดูวงเงินจำนอง ลำดับจำนอง และวันที่จดทะเบียน จึงต้องแปลสารบัญจดทะเบียนทั้งหน้าไม่ใช่เฉพาะบรรทัดล่าสุด",
      "lang": "th",
      "cluster": "rights",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-23",
      "q": "ตั้งบริษัทไทยให้คนไทยถือหุ้นแทนเพื่อซื้อที่ดินได้ไหม?",
      "a": "ไม่ได้ การให้คนไทยถือหุ้นหรือถือที่ดินแทนคนต่างด้าวเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดิน เป็นการกระทำที่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดินและมีบทกำหนดโทษ อีกทั้งการถือหุ้นแทนกันเพื่อให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจโดยหลีกเลี่ยงกฎหมายยังเป็นความผิดตามมาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ด้วย เราไม่รับงานที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการนี้ และแนะนำให้ปรึกษาทนายความที่มีใบอนุญาตก่อนวางโครงสร้างการถือครองใด ๆ",
      "lang": "th",
      "cluster": "nominee",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-24",
      "q": "สำนักงานที่ดินตรวจสอบโครงสร้างผู้ถือหุ้นอย่างไร?",
      "a": "ในกรณีที่นิติบุคคลไทยที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติขอรับโอนที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่มีแนวปฏิบัติให้ตรวจสอบบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5) ที่มาของเงินลงทุนของผู้ถือหุ้นสัญชาติไทย และอาจสอบถามข้อเท็จจริงเพิ่มเติมตามหนังสือเวียนของกรมที่ดิน เอกสารที่มักต้องแปลจึงรวมถึงหนังสือรับรองบริษัท บอจ.5 และหลักฐานทางการเงินของผู้ถือหุ้น รายละเอียดที่ใช้จริงในแต่ละสำนักงานอาจต่างกัน ให้ยืนยันกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่",
      "lang": "th",
      "cluster": "nominee",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-25",
      "q": "คนต่างชาติถือครองที่ดินในไทยได้ในกรณีใดบ้าง?",
      "a": "ช่องทางตามกฎหมายที่มีอยู่ ได้แก่ การได้มาตามสนธิสัญญาตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 86, การได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ถือครองที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ โดยนำเงินมาลงทุนตามหลักเกณฑ์และจำนวนที่กฎกระทรวงกำหนด (มาตรา 96 ทวิ ซึ่งกำหนดเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท), สิทธิของผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามมาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน และสิทธิของผู้ประกอบกิจการในนิคมอุตสาหกรรม แต่ละช่องทางมีเงื่อนไขและเอกสารเฉพาะ ควรตรวจสอบกับหน่วยงานผู้อนุญาตก่อน",
      "lang": "th",
      "cluster": "nominee",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-26",
      "q": "คนต่างชาติรับมรดกที่ดินในไทยได้หรือไม่?",
      "a": "ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 93 และ 94 วางหลักว่า คนต่างด้าวซึ่งได้ที่ดินมาโดยทางมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมอาจถือครองได้เมื่อได้รับอนุญาตตามหลักเกณฑ์ และเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนด ส่วนที่ดินที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือเกินกำหนด ต้องจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งกฎหมายวางกรอบไว้ไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันและไม่เกินหนึ่งปี มิฉะนั้นอธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น เอกสารที่ต้องแปลมักเป็นคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดก พินัยกรรม และใบมรณบัตร",
      "lang": "th",
      "cluster": "nominee",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-27",
      "q": "อยู่ต่างประเทศ มอบอำนาจให้คนในไทยไปโอนที่ดินแทนได้ไหม?",
      "a": "ได้ โดยใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน คือ ท.ด.21 สำหรับที่ดิน และ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด ลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลใหญ่ไทยในประเทศนั้น หรือลงนามต่อหน้า Notary Public แล้วนำไปผ่านการรับรองต่อเนื่องจนถึงสถานทูตไทยหรือกระบวนการ Apostille เมื่ออนุสัญญามีผลกับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 ข้อความในหนังสือมอบอำนาจต้องระบุรายละเอียดทรัพย์และขอบเขตอำนาจให้ชัด ห้ามเว้นช่องว่าง",
      "lang": "th",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-28",
      "q": "หนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 ต้องกรอกอย่างไรจึงไม่ถูกตีกลับ?",
      "a": "หลักที่สำนักงานที่ดินเน้นคือ ต้องกรอกรายละเอียดทรัพย์ให้ตรงกับโฉนดทุกช่อง ระบุประเภทนิติกรรมที่มอบอำนาจให้ทำอย่างเฉพาะเจาะจง เช่น ขาย จำนอง หรือจดทะเบียนเช่า ห้ามเว้นช่องว่างไว้ให้กรอกภายหลัง ขีดฆ่าข้อความที่ไม่ใช้และลงลายมือชื่อกำกับทุกจุดที่แก้ไข แนบสำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบพร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง ถ้าลงนามในต่างประเทศต้องมีการรับรองจากสถานทูตหรือกงสุลไทยตามระเบียบ",
      "lang": "th",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-29",
      "q": "หนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศเป็นภาษาอังกฤษ ใช้ในไทยได้เลยไหม?",
      "a": "โดยทั่วไปต้องแปลเป็นภาษาไทยและรับรองคำแปลก่อน แล้วจึงผ่านการรับรองนิติกรณ์ตามลำดับที่หน่วยงานปลายทางกำหนด สำหรับงานที่ดิน แนวปฏิบัติที่ถูกตีกลับน้อยที่สุดคือใช้แบบฟอร์มของกรมที่ดินโดยตรงและลงนามที่สถานทูตหรือสถานกงสุลไทย เพราะเจ้าหน้าที่คุ้นเคยกับรูปแบบ หากจำเป็นต้องใช้ POA แบบสากล ควรสอบถามสำนักงานที่ดินปลายทางล่วงหน้าว่ารับรูปแบบใด",
      "lang": "th",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-30",
      "q": "บริษัทต่างประเทศจะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องรับรองเอกสารอะไร?",
      "a": "ชุดมาตรฐานคือหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท (certificate of incorporation หรือ good standing) หนังสือรับรองกรรมการผู้มีอำนาจ รายงานการประชุมคณะกรรมการที่อนุมัติรายการ และหนังสือมอบอำนาจ ทั้งหมดต้องรับรองลายมือชื่อโดย Notary Public ในประเทศต้นทาง ผ่านหน่วยงานรับรองของรัฐนั้น แล้วจึงรับรองที่สถานเอกอัครราชทูตไทย หรือใช้ Apostille เมื่อมีผลบังคับกับไทย จากนั้นแปลเป็นไทยและรับรองคำแปลก่อนยื่นต่อสำนักงานที่ดิน",
      "lang": "th",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-31",
      "q": "โอนอสังหาริมทรัพย์มีภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง?",
      "a": "รายการที่เกี่ยวข้องโดยทั่วไปคือ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนซึ่งคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งคำนวณต่างกันระหว่างบุคคลธรรมดากับนิติบุคคล, ภาษีธุรกิจเฉพาะพร้อมภาษีท้องถิ่นในกรณีขายภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดและไม่เข้าข้อยกเว้น และอากรแสตมป์ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตราและมาตรการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราวเปลี่ยนแปลงตามประกาศรายปี เราจึงไม่ระบุตัวเลขตายตัวและแนะนำให้ประเมินกับสำนักงานที่ดินหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนวันโอน",
      "lang": "th",
      "cluster": "tax",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-32",
      "q": "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร?",
      "a": "เป็นภาษีรายปีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจากผู้เป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยแบ่งอัตราตามการใช้ประโยชน์เป็นเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย อื่น ๆ และที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า ใบแจ้งประเมินและใบเสร็จภาษีนี้เป็นเอกสารที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักขอให้แปลเพื่อยืนยันสถานะทรัพย์",
      "lang": "th",
      "cluster": "tax",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-33",
      "q": "เอกสารซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ใช้ยื่นภาษีในประเทศตัวเองได้ไหม?",
      "a": "ได้ หากแปลและรับรองอย่างถูกต้อง หน่วยงานภาษีต่างประเทศมักขอสัญญาซื้อขายที่จดทะเบียน หลักฐานราคาประเมิน ใบเสร็จค่าธรรมเนียมและภาษีจากสำนักงานที่ดิน และหลักฐานการโอนเงิน เพื่อคำนวณต้นทุนและกำไรจากการขาย เราแปลชุดนี้พร้อมคงเลขที่เอกสารและวันที่ให้ตรงกันทุกฉบับเพื่อให้ตรวจสอบข้ามเอกสารได้",
      "lang": "th",
      "cluster": "tax",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-34",
      "q": "เอกสารที่ดินไทยจะเอาไปใช้ต่างประเทศต้องผ่านอะไรบ้าง?",
      "a": "ลำดับมาตรฐานคือ ขอสำเนารับรองจากสำนักงานที่ดิน จากนั้นแปลเป็นภาษาที่ปลายทางกำหนดและรับรองคำแปล นำไปรับรองที่กองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล แล้วจึงรับรองที่สถานเอกอัครราชทูตของประเทศปลายทางในไทยหากประเทศนั้นยังต้องการ เมื่ออนุสัญญา Apostille มีผลใช้บังคับกับประเทศไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 เอกสารที่ส่งไปยังรัฐภาคีจะใช้ Apostille แทนขั้นตอนสถานทูตได้",
      "lang": "th",
      "cluster": "legalization",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-35",
      "q": "กรมการกงสุลรับรองโฉนดที่ดินโดยตรงไหม?",
      "a": "การรับรองนิติกรณ์ตั้งอยู่บนหลักการรับรองลายมือชื่อและตราประทับของเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ ดังนั้นเอกสารที่นำไปรับรองต้องเป็นสำเนาที่หน่วยงานราชการผู้ออกรับรองความถูกต้องแล้ว ไม่ใช่สำเนาที่คู่สัญญาถ่ายเอง สำหรับโฉนดจึงต้องคัดสำเนารับรองจากสำนักงานที่ดินก่อน แนวปฏิบัติและประเภทเอกสารที่รับพิจารณาอาจปรับได้ ให้ตรวจสอบกับกรมการกงสุลก่อนเดินทาง",
      "lang": "th",
      "cluster": "legalization",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-36",
      "q": "Apostille จะช่วยงานอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?",
      "a": "เมื่ออนุสัญญามีผลกับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 เอกสารสาธารณะของไทยที่จะใช้ในรัฐภาคีจะใช้ใบ Apostille ใบเดียวแทนการรับรองซ้ำที่สถานทูตปลายทาง ทำให้ชุดเอกสารมอบอำนาจและเอกสารกรรมสิทธิ์ที่ต้องส่งข้ามประเทศใช้เวลาน้อยลง แต่การรับรองคำแปลและการคัดสำเนารับรองจากสำนักงานที่ดินยังคงต้องทำเหมือนเดิม และรัฐที่ไม่ใช่ภาคียังคงใช้เส้นทางสถานทูตต่อไป",
      "lang": "th",
      "cluster": "legalization",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-37",
      "q": "ต้องรับรองลายมือชื่อโดย Notary Public ในกรณีใดบ้าง?",
      "a": "กรณีที่พบบ่อยคือหนังสือมอบอำนาจที่ลงนามในต่างประเทศ หนังสือรับรองบุคคลเดียวกัน หนังสือยืนยันแหล่งที่มาของเงิน คำแถลงสถานะโสดหรือสมรสเพื่อประกอบการซื้อทรัพย์ และเอกสารบริษัทต่างประเทศ โดยในประเทศไทยผู้ที่ทำหน้าที่นี้คือทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสารตามข้อบังคับสภาทนายความ ส่วนในต่างประเทศคือ Notary Public ตามกฎหมายของรัฐนั้น",
      "lang": "th",
      "cluster": "legalization",
      "target": "/services/notary"
    },
    {
      "id": "prop-th-38",
      "q": "แปลเอกสารที่ดินเป็นภาษาอะไรได้บ้าง?",
      "a": "เราให้บริการแปลและรับรองคำแปลเอกสารอสังหาริมทรัพย์ในคู่ภาษาที่ใช้บ่อย เช่น ไทย-อังกฤษ จีน ญี่ปุ่น เกาหลี รัสเซีย เยอรมัน ฝรั่งเศส และภาษาอื่นตามที่ปลายทางกำหนด ข้อควรระวังคือบางประเทศบังคับให้แปลโดยนักแปลสาบานตนหรือนักแปลที่ศาลรับรองในประเทศนั้นเท่านั้น จึงควรแจ้งประเทศและหน่วยงานปลายทางก่อน เพื่อเลือกเส้นทางที่ยอมรับได้ตั้งแต่ต้น",
      "lang": "th",
      "cluster": "legalization",
      "target": "/services/translation"
    },
    {
      "id": "prop-th-39",
      "q": "คู่สมรสต่างชาติต้องเซ็นอะไรเมื่อคนไทยซื้อที่ดิน?",
      "a": "แนวปฏิบัติของกรมที่ดินคือ ในกรณีที่คนสัญชาติไทยซึ่งมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวจะรับโอนที่ดิน ทั้งสองฝ่ายต้องยืนยันเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าเงินที่ใช้ซื้อทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย ไม่ใช่สินสมรส เอกสารนี้มักลงนามที่สำนักงานที่ดิน หรือหากคู่สมรสอยู่ต่างประเทศจะลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานทูตไทยหรือ Notary Public แล้วผ่านการรับรอง เราแปลและจัดลำดับรับรองให้ แต่ผลทางกฎหมายให้ปรึกษาทนายความ",
      "lang": "th",
      "cluster": "family",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-40",
      "q": "ทะเบียนสมรสต่างประเทศต้องใช้ในงานที่ดินไหม?",
      "a": "ใช้ในหลายกรณี เช่น การแสดงสถานะสมรสเพื่อประกอบหนังสือยินยอมของคู่สมรส การรับมรดก หรือการยืนยันความสัมพันธ์ของผู้โอนเงิน ทะเบียนสมรสต่างประเทศต้องผ่านการรับรองจากหน่วยงานของรัฐนั้นและสถานทูตไทย หรือ Apostille เมื่อมีผลใช้บังคับ จากนั้นแปลเป็นไทยและรับรองคำแปลก่อนใช้",
      "lang": "th",
      "cluster": "family",
      "target": "/services/marriage-divorce-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-41",
      "q": "หย่าแล้วต้องแบ่งอสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้เอกสารอะไร?",
      "a": "โดยทั่วไปคือทะเบียนหย่าและบันทึกข้อตกลงท้ายทะเบียนหย่า หรือคำพิพากษาของศาลพร้อมหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด และโฉนดพร้อมสารบัญจดทะเบียน หากเอกสารออกจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองและแปลก่อนใช้จดทะเบียนแบ่งทรัพย์ที่สำนักงานที่ดิน ในทางปฏิบัติควรตรวจถ้อยคำในบันทึกข้อตกลงให้ระบุทรัพย์ตรงกับโฉนดทุกตัวเลข",
      "lang": "th",
      "cluster": "family",
      "target": "/services/marriage-divorce-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-42",
      "q": "ส่งเอกสารให้แปลอย่างไร และใช้เวลาเท่าไร?",
      "a": "ส่งภาพถ่ายหรือสแกนที่คมชัดเต็มหน้าทั้งด้านหน้าและด้านหลังทางอีเมลหรือ LINE ระบุประเทศและหน่วยงานปลายทาง ภาษาเป้าหมาย และกำหนดวันใช้งาน ระยะเวลาขึ้นกับจำนวนหน้าและว่าต้องผ่านนิติกรณ์หรือสถานทูตหรือไม่ เจ้าหน้าที่จะแจ้งกรอบเวลาและรายการเอกสารที่ต้องเตรียมกลับไปเป็นรายกรณี ติดต่อทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมลได้ทุกวันจันทร์ถึงเสาร์ เวลา 09:00-18:00 น.",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-43",
      "q": "ค่าบริการเท่าไร?",
      "a": "ค่าบริการขึ้นกับจำนวนหน้า ภาษา ความเร่งด่วน และขั้นตอนรับรองที่ต้องใช้จริง เราจึงไม่ประกาศราคาเป็นตัวเลขกลางบนหน้าเว็บ กรุณาส่งไฟล์ตัวอย่างมาให้ประเมิน แล้วเจ้าหน้าที่จะแจ้งค่าบริการและกรอบเวลาที่แน่นอนกลับไปทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-44",
      "q": "แปลผิดหรือสะกดชื่อผิด แก้ไขให้ไหม?",
      "a": "แก้ไขให้โดยไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนที่เป็นความผิดพลาดของเรา เช่น พิมพ์ตัวเลขเนื้อที่ผิด สะกดชื่อไม่ตรงหนังสือเดินทาง หรือตกบรรทัดในสารบัญจดทะเบียน หากเป็นการเปลี่ยนแปลงเนื้อหาตามที่ลูกค้าขอภายหลังหรือหน่วยงานปลายทางเปลี่ยนข้อกำหนด จะแจ้งค่าดำเนินการก่อนทุกครั้ง",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-45",
      "q": "เอกสารที่ดินมีข้อมูลส่วนบุคคล ปลอดภัยไหม?",
      "a": "เราดำเนินการภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 โดยใช้ข้อมูลเท่าที่จำเป็นต่อการแปลและการรับรอง จำกัดผู้เข้าถึงเฉพาะทีมที่รับผิดชอบงานนั้น และลบไฟล์ทำงานเมื่อพ้นระยะเก็บรักษาตามที่ตกลง หากท่านต้องการให้ปิดบังเลขที่บัญชีหรือข้อมูลบางส่วนในไฟล์ตัวอย่างที่ส่งมาประเมินราคา สามารถทำได้ แต่ฉบับที่ใช้แปลจริงต้องเป็นฉบับสมบูรณ์",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-46",
      "q": "แปลแล้วรับเอกสารที่ไหน ส่งต่างจังหวัดหรือต่างประเทศได้ไหม?",
      "a": "รับได้ที่สำนักงาน หรือจัดส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน EMS ในประเทศ และส่งด่วนระหว่างประเทศไปยังที่อยู่ปลายทางได้ สำหรับเอกสารที่ต้องใช้ตัวจริงมีตราประทับ เราแนะนำให้ใช้บริการส่งแบบติดตามพัสดุได้ และตรวจสอบชื่อผู้รับกับที่อยู่ให้ตรงกับที่หน่วยงานปลายทางกำหนดก่อนส่ง",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-47",
      "q": "มีบริการยื่นเอกสารแทนที่กรมการกงสุลไหม?",
      "a": "มี เราสามารถดำเนินการยื่นและรับเอกสารแทนได้เมื่อมีหนังสือมอบอำนาจถูกต้อง โดยแจ้งกรอบเวลาแบบปกติและแบบด่วนตามคิวจริงของหน่วยงานในช่วงนั้น ทั้งนี้เราไม่สามารถรับประกันผลการพิจารณาของเจ้าหน้าที่ เพราะเป็นดุลพินิจของหน่วยงาน",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-48",
      "q": "ข้อผิดพลาดที่ทำให้เอกสารอสังหาริมทรัพย์ถูกตีกลับบ่อยที่สุดคืออะไร?",
      "a": "อันดับต้น ๆ คือ แปลเฉพาะหน้าแรกของโฉนดโดยไม่แปลสารบัญจดทะเบียนด้านหลัง สะกดชื่อไม่ตรงหนังสือเดินทาง ใช้สำเนาที่ไม่ได้รับรองจากสำนักงานที่ดิน หนังสือมอบอำนาจเว้นช่องว่างหรือระบุประเภทนิติกรรมไม่ตรงกับที่จะทำจริง เอกสารรับรองจากต่างประเทศขาดขั้นตอนกลางก่อนถึงสถานทูตไทย และหนังสือรับรองปลอดหนี้หมดอายุก่อนวันโอน",
      "lang": "th",
      "cluster": "pitfalls",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-49",
      "q": "ทำไมสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดถึงสำคัญ?",
      "a": "เพราะรายการภาระผูกพันทั้งหมดอยู่ตรงนั้น ไม่ว่าจะเป็นการจำนอง ลำดับผู้รับจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน ข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายเฉพาะ หรือการอายัด ผู้ซื้อและธนาคารต่างประเทศประเมินความเสี่ยงจากหน้านี้ ไม่ใช่จากหน้าปก การส่งแปลจึงต้องถ่ายให้ครบทุกหน้ารวมถึงหน้าที่ประทับตราเพิ่มเติม",
      "lang": "th",
      "cluster": "pitfalls",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-50",
      "q": "ราคาประเมินทุนทรัพย์กับราคาซื้อขายจริงต่างกันได้ไหม?",
      "a": "ต่างกันได้และเป็นเรื่องปกติ ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นราคาที่ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีบางประเภทของทางราชการ ส่วนราคาซื้อขายจริงเป็นราคาที่คู่สัญญาตกลงกัน เอกสารทั้งสองจึงอาจแสดงตัวเลขไม่เท่ากัน เวลาแปลต้องคงตัวเลขตามต้นฉบับแต่ละฉบับ ห้ามปรับให้ตรงกัน และควรอธิบายบริบทให้หน่วยงานปลายทางทราบเมื่อถูกสอบถาม",
      "lang": "th",
      "cluster": "pitfalls",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-51",
      "q": "ซื้อบ้านพร้อมที่ดินกับซื้อคอนโด เอกสารต่างกันอย่างไร?",
      "a": "บ้านพร้อมที่ดินใช้โฉนดที่ดินและอาจมีใบอนุญาตก่อสร้างหรือหนังสือรับรองสิ่งปลูกสร้าง ส่วนคอนโดใช้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อ.ช.2 พร้อมหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวและหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด นอกจากนี้คนต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ตามกฎหมายอาคารชุด แต่การถือครองที่ดินมีข้อจำกัดตามประมวลกฎหมายที่ดิน โครงสร้างเอกสารจึงต่างกันตั้งแต่ต้น",
      "lang": "th",
      "cluster": "pitfalls",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-52",
      "q": "สัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขายต่างกันอย่างไร?",
      "a": "สัญญาจะซื้อจะขายเป็นข้อตกลงว่าจะไปทำการโอนกันในอนาคตพร้อมเงื่อนไขการชำระเงินและวันโอน ส่วนสัญญาซื้อขายที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่คือสัญญาที่ทำให้กรรมสิทธิ์โอน ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ ในคำแปลจึงต้องใช้คำต่างกันชัดเจนและไม่เรียกรวมว่า sale agreement ทั้งสองฉบับ",
      "lang": "th",
      "cluster": "pitfalls",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-th-53",
      "q": "เอกสารโครงการจากผู้พัฒนาโครงการต้องตรวจอะไรก่อนแปล?",
      "a": "ควรตรวจว่าชื่อโครงการ เลขที่ห้อง ชั้น อาคาร และเนื้อที่ในสัญญา ตรงกับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและใบเสนอราคาหรือไม่ รวมถึงตรวจว่ามีเอกสารแนบท้ายครบตามที่สัญญาระบุ ถ้าตัวเลขไม่ตรงกันควรให้ผู้พัฒนาโครงการแก้ไขต้นฉบับก่อน เพราะคำแปลต้องตรงต้นฉบับ และความไม่ตรงกันจะกลายเป็นปัญหาตอนจดทะเบียนโอน",
      "lang": "th",
      "cluster": "pitfalls",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-th-54",
      "q": "ต้องเผื่อเวลากี่วันก่อนวันนัดโอนที่สำนักงานที่ดิน?",
      "a": "ควรเผื่อจากขั้นตอนที่ยาวที่สุด ซึ่งมักเป็นการรับรองเอกสารจากต่างประเทศและการส่งเอกสารตัวจริงข้ามประเทศ ไม่ใช่การแปล ในทางปฏิบัติเราแนะนำให้เริ่มเตรียมหนังสือมอบอำนาจและเอกสารบริษัทล่วงหน้าหลายสัปดาห์ ส่วนหนังสือรับรองปลอดหนี้ควรขอใกล้วันโอนเพราะมีอายุสั้น เจ้าหน้าที่ของเราจะทำไทม์ไลน์ย้อนกลับจากวันนัดโอนให้เมื่อทราบวันที่แน่นอน",
      "lang": "th",
      "cluster": "pitfalls",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-en-01",
      "q": "Which Thai property documents do you translate and certify?",
      "a": "Typically the land title deed (Nor Sor 4 Jor), the condominium unit title (Or Chor 2), sale and purchase agreements, registered lease agreements and annexes, Land Department powers of attorney (Tor Dor 21 for land, Or Chor 21 for condominium units), the juristic person's foreign ownership quota letter, the debt-free certificate, and bank documentation evidencing inward remittance (the FET form). We translate and certify that the translation matches the original; we are not a land office, broker, valuer or law firm.",
      "lang": "en",
      "cluster": "basics",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-en-02",
      "q": "Can a foreigner own a condominium unit in Thailand?",
      "a": "Yes. Under the Condominium Act B.E. 2522 as amended, foreigners may hold freehold title to condominium units provided that the aggregate foreign-owned area does not exceed 49 per cent of the total unit floor area of that building (Section 19 bis), and that evidence of foreign currency brought into Thailand is presented under Section 19 ter. This is unit ownership, not land ownership. Confirm the specific requirements with the Land Office and your own legal adviser.",
      "lang": "en",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-en-03",
      "q": "What is the FET form and why does the Land Office ask for it?",
      "a": "The Foreign Exchange Transaction Form is issued by a Thai commercial bank when foreign currency is remitted into Thailand and converted to baht. It replaced the former Thor Tor 3 form under Bank of Thailand exchange control rules and serves as evidence of inward remittance for foreign condominium purchases. The beneficiary name should match the buyer named in the sale agreement. Ask the receiving bank about current thresholds and how the stated purpose should be worded.",
      "lang": "en",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-en-04",
      "q": "How long can a foreigner lease land in Thailand?",
      "a": "Section 540 of the Civil and Commercial Code caps a lease of immovable property at 30 years; a longer term is reduced to 30 years, and the parties may renew for a further period not exceeding 30 years from the renewal. Leases for commercial and industrial purposes fall under the separate Hire of Immovable Property for Commercial and Industrial Purposes Act B.E. 2542, which permits terms above 30 years but not exceeding 50 years, renewable once for up to 50 years, subject to that Act's conditions.",
      "lang": "en",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-en-05",
      "q": "Is a '30+30+30' lease enforceable?",
      "a": "Only the first 30-year term can be registered as a lease. Any promise to grant further terms is a contractual undertaking whose enforceability depends on the exact wording and on whether it binds successors in title or heirs, which is assessed case by case. We do not give legal opinions. We provide a faithful, clause-numbered translation so your lawyer or lender can assess the wording accurately.",
      "lang": "en",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-en-06",
      "q": "What is a usufruct and how does it differ from a superficies?",
      "a": "A usufruct under Sections 1417 to 1428 of the Civil and Commercial Code gives the holder the right to possess, use and enjoy another person's immovable property; it may run for up to 30 years or for the life of the holder and ends on the holder's death. A superficies under Sections 1410 to 1416 gives the holder the right to own buildings, structures or plantations on or under another person's land. Both must be registered with the Land Office to be effective as real rights.",
      "lang": "en",
      "cluster": "rights",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-en-07",
      "q": "Can I use a Thai company with Thai nominee shareholders to buy land?",
      "a": "No. Holding land or shares on behalf of a foreigner in order to circumvent land ownership restrictions is prohibited under the Land Code, and using Thai nominees so that a foreigner can operate a business in avoidance of the law is an offence under Section 36 of the Foreign Business Act B.E. 2542. Land Offices review the shareholder register and the source of funds of Thai shareholders. We do not accept work intended for such arrangements; consult a licensed Thai lawyer before structuring any holding.",
      "lang": "en",
      "cluster": "nominee",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-en-08",
      "q": "Are there lawful routes for a foreigner to own land in Thailand?",
      "a": "The recognised routes are acquisition under a treaty (Land Code Section 86), ministerial permission to hold up to one rai for residential use where the applicant brings in investment funds meeting the ministerial regulation criteria of at least 40 million baht (Section 96 bis), land rights granted to promoted investors under Section 27 of the Investment Promotion Act B.E. 2520, and land rights for operators inside industrial estates under the IEAT Act B.E. 2522. Each route has its own conditions and document set.",
      "lang": "en",
      "cluster": "nominee",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-en-09",
      "q": "I am abroad. Can someone sign at the Land Office for me?",
      "a": "Yes, using the Land Department's own power of attorney form, Tor Dor 21 for land or Or Chor 21 for condominium units. Sign before a Thai embassy or consular officer abroad, or before a Notary Public followed by the chain of authentication ending at the Thai embassy. Once the Apostille Convention enters into force for Thailand on 28 February 2027, an Apostille will replace the embassy step for member states. Never leave blank spaces on the form and state the transaction type precisely.",
      "lang": "en",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-en-10",
      "q": "What is the certification chain for Thai property documents used abroad?",
      "a": "Obtain a certified copy from the Land Office, have it translated and the translation certified, then legalise it at the Legalization Division of the Department of Consular Affairs, and finally at the destination country's embassy in Bangkok if that country still requires it. From 28 February 2027, documents destined for Apostille Convention member states can use a single Apostille instead of the embassy step.",
      "lang": "en",
      "cluster": "legalization",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-en-11",
      "q": "What taxes and fees apply on a Thai property transfer?",
      "a": "The usual items are the Land Office transfer fee calculated on the appraised value, withholding tax computed differently for individuals and juristic persons, specific business tax with local surcharge where the sale falls within the statutory holding period and no exemption applies, and stamp duty where specific business tax is not payable. Rates and temporary fee-reduction measures change by annual government announcement, so we do not publish fixed figures. Ask the Land Office or a tax adviser before the transfer date.",
      "lang": "en",
      "cluster": "tax",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-en-12",
      "q": "How do I get a quote and how long does it take?",
      "a": "Send clear scans of every page, including the reverse side of the title deed, and tell us the destination country, the receiving authority, the target language and your deadline. Turnaround depends on page count and whether consular or embassy legalisation is needed rather than on the translation itself. We do not publish fixed prices because scope varies; our team will confirm the fee and timeline by phone, LINE or email, Monday to Saturday, 09:00-18:00.",
      "lang": "en",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-01",
      "q": "สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดสำคัญอย่างไรกับงานแปล?",
      "a": "สารบัญจดทะเบียนคือประวัติของที่ดินทั้งแปลง บันทึกทุกครั้งที่มีการโอน จำนอง ไถ่ถอน จดภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรือข้อกำหนดห้ามโอน ธนาคารต่างประเทศ ศาล และผู้ซื้อจากต่างประเทศดูส่วนนี้เป็นหลักเพราะบอกว่าปัจจุบันที่ดินติดภาระอะไรอยู่บ้าง การแปลจึงต้องคงลำดับรายการ วันที่จดทะเบียน ประเภทนิติกรรม ชื่อคู่กรณี และเลขที่สัญญาให้ครบทุกบรรทัด รวมถึงบรรทัดที่ถูกขีดฆ่าซึ่งต้องระบุว่าเป็นรายการที่ถูกยกเลิก ห้ามสรุปรวบว่า 'no encumbrances' เพราะเป็นการตีความแทนเจ้าหน้าที่",
      "lang": "th",
      "cluster": "deed",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-02",
      "q": "โฉนดชำรุด ตัวอักษรเลือน หรือตราประทับจาง แปลได้หรือไม่?",
      "a": "แปลได้แต่ต้องทำอย่างโปร่งใส จุดที่อ่านไม่ออกให้ใส่หมายเหตุผู้แปลว่า [ไม่สามารถอ่านได้ในต้นฉบับ] ตรงตำแหน่งเดิม ห้ามเดาตัวเลขเนื้อที่ เลขที่โฉนด หรือชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เด็ดขาด เพราะตัวเลขที่ผิดเพียงหลักเดียวทำให้สำนักงานที่ดินปลายทางหรือหน่วยงานต่างประเทศปฏิเสธทั้งชุด ทางที่ดีที่สุดคือขอคัดสำเนาโฉนดฉบับรับรองใหม่จากสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ซึ่งจะได้สำเนาที่คมชัดพร้อมตราประทับและลายมือชื่อเจ้าหน้าที่ แล้วจึงแปลจากฉบับนั้น",
      "lang": "th",
      "cluster": "deed",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-03",
      "q": "ระวางและเลขที่ดินต้องแปลเป็นภาษาอังกฤษหรือคงไว้?",
      "a": "คงไว้ตามต้นฉบับเป็นหลัก แล้วใส่คำอธิบายภาษาอังกฤษกำกับ เช่น Map Sheet (Rawang) No. ... เพราะระวาง เลขที่ดิน และหน้าสำรวจเป็นรหัสอ้างอิงในระบบของกรมที่ดิน ไม่ใช่คำที่มีคำแปลเทียบเคียง หากแปลงเป็นคำอังกฤษล้วนจะค้นกลับในระบบไม่ได้ และเมื่อปลายทางส่งเอกสารกลับมาตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก็จะเทียบไม่ตรง หลักเดียวกันใช้กับเลขที่โฉนด เล่ม และหน้า",
      "lang": "th",
      "cluster": "deed",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-04",
      "q": "ที่ดิน น.ส.3 ก. ขายให้คนต่างชาติหรือใช้ประกอบวีซ่าได้ไหม?",
      "a": "น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่ใช่โฉนดที่แสดงกรรมสิทธิ์เต็ม การซื้อขายทำได้ตามกฎหมายไทยแต่มีขั้นตอนประกาศและข้อจำกัดต่างจากโฉนด ส่วนคนต่างด้าวยังคงอยู่ภายใต้ข้อห้ามถือครองที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ในงานแปลเราจะคงชื่อประเภทเอกสารว่า Nor Sor 3 Kor (Confirmation Certificate of Utilisation) ไม่แปลว่า title deed เพื่อไม่ให้ผู้อ่านต่างประเทศเข้าใจสถานะผิด ส่วนความเป็นไปได้ในการถือครองให้ปรึกษาทนายความผู้ได้รับใบอนุญาต",
      "lang": "th",
      "cluster": "deed",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-05",
      "q": "ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 แปลรับรองเพื่อยื่นต่างประเทศได้หรือไม่?",
      "a": "แปลและรับรองคำแปลได้ตามเนื้อความในเอกสาร แต่ต้องเข้าใจว่า ส.ป.ก.4-01 เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม มีข้อจำกัดการโอนตามกฎหมายว่าด้วยการปฏิรูปที่ดินและไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่ซื้อขายได้อย่างโฉนด เราจะแปลชื่อเอกสารและเงื่อนไขที่พิมพ์อยู่บนเอกสารให้ครบ พร้อมคงข้อความข้อห้ามโอน เพื่อให้ผู้อ่านปลายทางเห็นข้อจำกัดชัดเจน ไม่ใช่เห็นเพียงชื่อผู้ครอบครองและเนื้อที่",
      "lang": "th",
      "cluster": "deed",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-06",
      "q": "What is the difference between Chanote and other Thai land papers?",
      "a": "Chanote (Nor Sor 4 Jor) is a full title deed with a surveyed boundary and the strongest evidentiary status; it can be sold, mortgaged and registered without restriction. Nor Sor 3 Kor and Nor Sor 3 confirm the right to possess and use land rather than full ownership, and transfers follow a different registration procedure. Sor Por Kor 4-01 is an agricultural land-reform allocation with statutory transfer restrictions. Sor Kor 1 and Nor Sor 2 are weaker still. In translation we keep the Thai designation with an explanatory gloss, because rendering every document as \"title deed\" misrepresents its legal status to a foreign reader.",
      "lang": "en",
      "cluster": "deed",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-07",
      "q": "แบบ FET จากธนาคารคืออะไร และต้องแปลไหม?",
      "a": "FET (Foreign Exchange Transaction Form) คือหลักฐานที่ธนาคารพาณิชย์ในไทยออกเมื่อมีการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาทตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย เอกสารนี้ใช้แสดงต่อสำนักงานที่ดินประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 19 ตรี โดยทั่วไปแบบนี้ออกเป็นภาษาอังกฤษอยู่แล้วจึงไม่ต้องแปลสำหรับใช้ในไทย แต่ถ้าต้องส่งไปให้ธนาคารหรือหน่วยงานภาษีต่างประเทศพร้อมชุดเอกสารไทยฉบับอื่น เรามักแปลเป็นชุดเดียวกันเพื่อให้รูปแบบและการสะกดชื่อสอดคล้องกันทั้งชุด",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-08",
      "q": "ถ้าโอนเงินเข้ามาไม่ถึงเกณฑ์ที่ธนาคารออก FET ให้ ต้องทำอย่างไร?",
      "a": "ธนาคารมีเกณฑ์ยอดขั้นต่ำในการออกแบบ FET หากยอดโอนแต่ละครั้งต่ำกว่าเกณฑ์ ธนาคารมักออกเป็นหนังสือรับรองการรับเงินจากต่างประเทศ (credit advice หรือ bank certificate) แทน ซึ่งสำนักงานที่ดินหลายแห่งรับพิจารณาได้ ประเด็นสำคัญคือวัตถุประสงค์การโอนต้องระบุว่าเพื่อซื้อห้องชุดและชื่อผู้โอนต้องเป็นผู้ซื้อ ไม่ใช่บุคคลอื่น เราแนะนำให้ยืนยันรูปแบบเอกสารกับสำนักงานที่ดินที่จะจดทะเบียนก่อนโอนเงิน เพราะแก้ย้อนหลังยากกว่าการเตรียมให้ถูกตั้งแต่ต้น",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-09",
      "q": "ซื้อคอนโดมือสองจากคนต่างชาติ ต้องดูโควตา 49% อย่างไร?",
      "a": "ถ้าผู้ขายเป็นคนต่างด้าวและผู้ซื้อเป็นคนต่างด้าวเช่นกัน ห้องชุดนั้นยังอยู่ในโควตาต่างชาติเดิม แต่นิติบุคคลอาคารชุดยังต้องออกหนังสือรับรองอัตราส่วนใหม่ ณ วันโอนเสมอ เพราะสำนักงานที่ดินตรวจจากหนังสือฉบับล่าสุด ถ้าผู้ขายเป็นคนไทยและผู้ซื้อเป็นคนต่างด้าว ต้องตรวจว่ายังมีโควตาเหลือพอสำหรับเนื้อที่ห้องนั้นหรือไม่ เอกสารชุดที่มักต้องแปลคือหนังสือรับรองอัตราส่วน หนังสือปลอดหนี้ และสัญญาซื้อขาย เราจะแปลให้ตัวเลขเนื้อที่และร้อยละตรงกันทุกฉบับเพื่อไม่ให้เกิดข้อสงสัย",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-10",
      "q": "ห้องชุดที่ซื้อในนามบริษัทไทย ต้องเตรียมเอกสารต่างจากซื้อในนามบุคคลอย่างไร?",
      "a": "นอกจากเอกสารห้องชุดแล้ว สำนักงานที่ดินจะขอชุดเอกสารนิติบุคคล ได้แก่ หนังสือรับรองบริษัทที่ออกไม่เกินกำหนดตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5) รายงานการประชุมอนุมัติการซื้อ วัตถุประสงค์ที่ครอบคลุมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ และบัตรประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจ หากผู้ถือหุ้นหรือกรรมการเป็นชาวต่างชาติ เจ้าหน้าที่มักตรวจโครงสร้างการถือหุ้นละเอียดขึ้นตามมาตรการป้องกันการถือครองแทน เราแปลชุดนิติบุคคลนี้ได้ทั้งชุด แต่ไม่ให้ความเห็นเรื่องโครงสร้างการถือหุ้นซึ่งเป็นงานของทนายความ",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-11",
      "q": "Which condominium documents do foreign buyers usually need translated?",
      "a": "The recurring set is the unit title deed (Or Chor 2), the sale and purchase agreement, the juristic person's foreign-quota letter confirming that foreign ownership in the building remains within the 49 percent limit under section 19 bis of the Condominium Act, the debt-free certificate required under section 29 for registration of transfer, the Foreign Exchange Transaction form or bank certificate evidencing the inward remittance, and the Land Office power of attorney if you cannot attend in person. Overseas banks and tax authorities often ask for the same set later, so we keep names, unit numbers and areas consistent across every document in one bilingual package.",
      "lang": "en",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-12",
      "q": "สัญญาเช่า 30 ปี ต่ออีก 30 ปี มีผลผูกพันจริงหรือไม่?",
      "a": "ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะทำเกินสามสิบปีไม่ได้ ถ้าทำเกินให้ลดลงเหลือสามสิบปี และเมื่อครบกำหนดอาจต่อได้อีกแต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา ข้อความ 'ต่ออายุอัตโนมัติอีก 30 ปี' ที่เขียนไว้ล่วงหน้าจึงเป็นเพียงคำมั่นจะให้เช่า ซึ่งการบังคับได้จริงขึ้นกับถ้อยคำและข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี ในงานแปลเราคงถ้อยคำตามสัญญาโดยไม่ตีความเพิ่ม และแนะนำให้ผู้เช่าต่างชาติให้ทนายความตรวจก่อนลงนาม ไม่ใช่พึ่งคำแปลเป็นความเห็นทางกฎหมาย",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-13",
      "q": "สัญญาเช่าต้องจดทะเบียนเมื่อไร และมีผลต่อการแปลอย่างไร?",
      "a": "การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี ตามมาตรา 538 เมื่อจดทะเบียนแล้วจะมีการบันทึกในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดและมีเลขที่สัญญาเช่าของสำนักงานที่ดิน คำแปลที่จะใช้ต่างประเทศจึงควรครอบคลุมทั้งตัวสัญญา บันทึกต่อท้ายทุกฉบับ และหน้าสารบัญจดทะเบียนที่แสดงการจดทะเบียนเช่า เพราะธนาคารหรือนักลงทุนปลายทางต้องเห็นว่าเป็นสิทธิที่จดทะเบียนแล้ว ไม่ใช่สัญญาระหว่างคู่กรณีเท่านั้น",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-14",
      "q": "เช่าที่ดินเพื่อทำโรงงานเกิน 30 ปีได้ไหม?",
      "a": "พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 เปิดให้เช่าเกินสามสิบปีแต่ไม่เกินห้าสิบปีและต่อได้อีกไม่เกินห้าสิบปี โดยต้องเข้าเงื่อนไขตามกฎหมายฉบับนี้ เช่น ขนาดที่ดิน วัตถุประสงค์การใช้ และการได้รับอนุญาตตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด สัญญาลักษณะนี้มักมีภาคผนวกวิศวกรรมและแผนผังแนบท้ายจำนวนมาก เราแปลทั้งชุดพร้อมรักษาการอ้างอิงข้อสัญญาและหมายเลขภาคผนวกให้ตรงกัน เพื่อให้คู่สัญญาต่างประเทศและผู้ให้สินเชื่ออ่านเทียบกับต้นฉบับได้ทีละข้อ",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-15",
      "q": "สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย และสิทธิเหนือพื้นดิน ต่างกันอย่างไรในคำแปล?",
      "a": "สิทธิเก็บกิน (usufruct ตามมาตรา 1417–1428) ให้สิทธิครอบครองใช้สอยและเก็บดอกผลจากอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น สิทธิอาศัย (right of habitation ตามมาตรา 1402–1409) ให้สิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือนโดยไม่รวมการเก็บดอกผล และสิทธิเหนือพื้นดิน (superficies ตามมาตรา 1410–1416) ให้สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น ทั้งสามอย่างมีระยะเวลาและการสิ้นสุดต่างกัน คำแปลต้องใช้ศัพท์ตรงประเภทและคงเลขมาตราที่อ้างในสัญญา เพราะการใช้คำว่า lease แทนทั้งหมดทำให้ปลายทางเข้าใจสิทธิผิดประเภท",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-16",
      "q": "Is a Thai 30+30 year lease safe for a foreign tenant?",
      "a": "A lease of immovable property cannot exceed thirty years under section 540 of the Civil and Commercial Code; a longer term is reduced to thirty years, and a renewal may be granted for no more than a further thirty years from the date of renewal. A pre-signed renewal clause therefore operates as a promise to lease, and its enforceability depends on the wording and the facts. Leases over three years must be registered at the Land Office to be enforceable beyond three years. We translate the lease, every addendum and the registration entry on the deed exactly as written, and we recommend that a licensed Thai lawyer review the structure before signing.",
      "lang": "en",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-leasehold-30-plus-30-deep"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-17",
      "q": "เขียน ท.ด.21 อย่างไรไม่ให้ถูกปฏิเสธที่สำนักงานที่ดิน?",
      "a": "ใช้แบบฟอร์มของกรมที่ดินฉบับล่าสุดเท่านั้น ระบุประเภทนิติกรรมให้ตรงกับที่จะทำจริง เช่น ขาย จำนอง ให้ หรือจดทะเบียนเช่า ระบุรายละเอียดที่ดินให้ครบทั้งเลขที่โฉนด เลขที่ดิน ระวาง และตำบลอำเภอจังหวัด ระบุชื่อผู้รับมอบอำนาจพร้อมเลขบัตรประชาชน ห้ามเว้นช่องว่างใด ๆ ให้ขีดฆ่าช่องที่ไม่ใช้และลงลายมือชื่อกำกับทุกจุดที่แก้ไข ลายมือชื่อผู้มอบอำนาจต้องเหมือนในหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชน และแนบสำเนาบัตรหรือหน้าพาสปอร์ตที่รับรองสำเนาถูกต้อง หากลงนามในต่างประเทศต้องผ่านสถานทูตไทยหรือสายรับรองที่จบด้วยสถานทูตไทย",
      "lang": "th",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-18",
      "q": "อยู่ต่างประเทศ ลงนาม ท.ด.21 ต่อหน้า Notary Public ในประเทศนั้นพอไหม?",
      "a": "โดยทั่วไปไม่พอในปัจจุบัน เพราะสำนักงานที่ดินต้องการการรับรองที่สืบย้อนถึงหน่วยงานที่ไทยยอมรับ ทางเลือกที่ตรงที่สุดคือลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลใหญ่ไทยในประเทศนั้น อีกทางคือลงนามต่อหน้า Notary Public แล้วเดินสายรับรองต่อจนถึงสถานทูตไทยในประเทศนั้น เมื่ออนุสัญญา Apostille มีผลใช้บังคับกับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 เอกสารจากรัฐภาคีจะใช้ Apostille แทนขั้นตอนสถานทูตได้ แต่ควรยืนยันแนวปฏิบัติกับสำนักงานที่ดินที่จะจดทะเบียนก่อนเสมอ",
      "lang": "th",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-19",
      "q": "หนังสือมอบอำนาจภาษาอังกฤษที่ทำจากต่างประเทศ ใช้ที่สำนักงานที่ดินได้เลยไหม?",
      "a": "ไม่ได้โดยลำพัง สำนักงานที่ดินทำงานบนแบบฟอร์มภาษาไทยของกรมที่ดินและต้องการเอกสารภาษาไทย ถ้าท่านมี general power of attorney ภาษาอังกฤษที่ทำในต่างประเทศ ต้องแปลเป็นภาษาไทย รับรองคำแปล และผ่านการรับรองสายเอกสารจนถึงกรมการกงสุล อย่างไรก็ตามเจ้าหน้าที่หลายแห่งยังนิยมแบบ ท.ด.21 มากกว่าเพราะระบุนิติกรรมชัดเจน ทางที่เร็วที่สุดคือกรอก ท.ด.21 แล้วลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลไทย ควบคู่กับการแปลเอกสารประจำตัวให้ครบ",
      "lang": "th",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-20",
      "q": "มอบอำนาจให้ทำหลายนิติกรรมในฉบับเดียวได้ไหม?",
      "a": "ทำได้ถ้าระบุแต่ละนิติกรรมไว้ชัดเจนในฉบับเดียวกัน แต่ในทางปฏิบัติเจ้าหน้าที่หลายแห่งขอให้แยกฉบับตามนิติกรรม เช่น ฉบับหนึ่งสำหรับการขาย อีกฉบับสำหรับการรับโอนหรือการจดทะเบียนเช่า เพื่อลดความกำกวมและเพื่อการเก็บสารบบ ข้อควรระวังคือถ้ามอบอำนาจกว้างเกินไปโดยไม่ระบุแปลงที่ดินหรือราคา อาจถูกทักท้วง และมีความเสี่ยงต่อผู้มอบอำนาจเอง เราแนะนำให้เตรียมเป็นชุดตามลำดับการทำนิติกรรมจริง และเผื่อฉบับสำรองไว้หนึ่งชุดเพราะการทำใหม่จากต่างประเทศใช้เวลานาน",
      "lang": "th",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-21",
      "q": "Does a Land Office power of attorney expire?",
      "a": "The form itself does not carry a statutory expiry date, but Land Offices in practice scrutinise older instruments and may ask for confirmation that the authority has not been revoked, particularly where the transaction value is high or the principal is abroad. Supporting documents attached to it, such as company affidavits and debt-free certificates, do have short validity windows. Plan the chain so that the power of attorney, the certified identity copies and the supporting certificates all arrive in Thailand within the same window, and prepare one spare executed original, because reproducing a consularised document from abroad takes weeks.",
      "lang": "en",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-22",
      "q": "ทายาทต่างชาติที่ได้ที่ดินมาโดยมรดก ต้องจำหน่ายที่ดินภายในกำหนดหรือไม่?",
      "a": "ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 93 และ 94 วางหลักว่าคนต่างด้าวที่ได้ที่ดินมาโดยทางมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมอาจได้รับอนุญาตให้ได้มาได้ตามหลักเกณฑ์ แต่เมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่ต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนด และหากได้มาโดยไม่ได้รับอนุญาต ต้องจำหน่ายที่ดินนั้นภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด มิฉะนั้นอธิบดีมีอำนาจจำหน่าย เอกสารที่ต้องแปลรับรองมักได้แก่ คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก มรณบัตร ทะเบียนบ้าน เอกสารพิสูจน์ความเป็นทายาท และพินัยกรรม เราแปลและจัดลำดับรับรองให้ แต่การขออนุญาตเป็นเรื่องที่ต้องมีทนายความดูแล",
      "lang": "th",
      "cluster": "inherit",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-23",
      "q": "พินัยกรรมต่างประเทศที่ระบุที่ดินในไทย ใช้ได้ไหม?",
      "a": "ใช้ประกอบการดำเนินคดีในศาลไทยได้ แต่ต้องแปลเป็นภาษาไทยและผ่านการรับรองเอกสารจากประเทศต้นทางจนถึงสถานทูตไทย หรือใช้ Apostille เมื่ออนุสัญญามีผลกับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 สำหรับเอกสารจากรัฐภาคี ศาลไทยจะพิจารณาความสมบูรณ์ของแบบพินัยกรรมตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องและมักต้องตั้งผู้จัดการมรดกในไทยก่อนจึงจะจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินได้ ในการแปลต้องคงชื่อทรัพย์ เลขที่โฉนด และชื่อทายาทให้ตรงกับเอกสารไทยทุกตัวอักษร ไม่เช่นนั้นศาลหรือสำนักงานที่ดินจะสั่งให้แก้ก่อน",
      "lang": "th",
      "cluster": "inherit",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-24",
      "q": "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเกี่ยวข้องกับเอกสารที่ต้องแปลอย่างไร?",
      "a": "พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ทำให้เจ้าของได้รับแบบแจ้งการประเมินและใบเสร็จรับเงินจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทุกปี เอกสารสองชุดนี้มักถูกขอโดยธนาคารต่างประเทศเพื่อพิสูจน์ว่าผู้ยื่นเป็นเจ้าของจริงและไม่มีภาษีค้าง หรือถูกขอโดยหน่วยงานภาษีต่างประเทศเพื่อประกอบการยื่นรายได้จากทรัพย์สินต่างประเทศ เราแปลโดยคงชื่อหน่วยงานท้องถิ่น เลขที่ประเมิน ปีภาษี และจำนวนเงินตามที่ปรากฏ โดยไม่ยืนยันอัตราภาษีหรือฐานคำนวณ เพราะมีมาตรการลดหย่อนรายปีที่เปลี่ยนแปลงได้",
      "lang": "th",
      "cluster": "tax",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-25",
      "q": "ขายคอนโดแล้วต้องการโอนเงินกลับต่างประเทศ ใช้เอกสารอะไร?",
      "a": "ธนาคารจะขอหลักฐานที่มาของเงินและหลักฐานการขาย ได้แก่ สัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) หรือหนังสือสัญญาขายห้องชุด (อ.ช.13) ใบเสร็จค่าธรรมเนียมและภาษีจากสำนักงานที่ดิน หลักฐานการนำเงินเข้ามาเดิมคือแบบ FET หรือหนังสือรับรองของธนาคาร และเอกสารแสดงตน หากเอกสารต้นทางเป็นภาษาไทยทั้งหมดแต่ธนาคารปลายทางในต่างประเทศต้องตรวจสอบ ต้องมีคำแปลรับรองประกอบ เราแปลชุดนี้ให้เป็นแพ็กเดียวโดยให้ชื่อ เลขที่ห้อง และจำนวนเงินตรงกันทุกฉบับ ส่วนเงื่อนไขการโอนออกให้ยืนยันกับธนาคารและหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย",
      "lang": "th",
      "cluster": "tax",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-26",
      "q": "What proof of ownership do overseas banks usually accept for a Thai property?",
      "a": "Most ask for the title deed or condominium unit title with the registration entries on the reverse, the registered sale agreement, the current year's local property tax assessment and receipt, and for condominium units the juristic person's records. Where the property is mortgaged in Thailand they also want the mortgage entry and, if the loan has been repaid, the discharge entry. All of these must be produced as certified translations that mirror the layout of the Thai original, including stamps and signature blocks, because compliance teams compare the translation against the scan page by page.",
      "lang": "en",
      "cluster": "tax",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-27",
      "q": "บริษัทที่ได้รับส่งเสริม BOI ถือครองที่ดินได้อย่างไร?",
      "a": "พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 มาตรา 27 เปิดให้ผู้ได้รับการส่งเสริมได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับส่งเสริมได้ตามที่คณะกรรมการกำหนด ซึ่งเป็นข้อยกเว้นจากข้อห้ามทั่วไปสำหรับนิติบุคคลต่างด้าว เอกสารที่ต้องเตรียมและมักต้องแปลได้แก่ บัตรส่งเสริม หนังสืออนุมัติของ BOI หนังสือรับรองบริษัท บัญชีผู้ถือหุ้น มติที่ประชุมอนุมัติการซื้อ และแผนการใช้ที่ดิน เมื่อสิ้นสุดการส่งเสริมมีเงื่อนไขเรื่องการจำหน่ายที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด จึงควรให้ที่ปรึกษาตรวจเงื่อนไขก่อน",
      "lang": "th",
      "cluster": "corporate",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-28",
      "q": "เช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม เอกสารต่างจากเช่าที่ดินทั่วไปอย่างไร?",
      "a": "สัญญาเช่าหรือเช่าซื้อในนิคมมักทำกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยหรือผู้พัฒนานิคมที่ได้รับอนุญาต และมาพร้อมเอกสารเฉพาะ เช่น หนังสืออนุญาตให้ใช้ที่ดินและประกอบกิจการ ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์พื้นที่ และเงื่อนไขสิ่งแวดล้อม การแปลต้องคงเลขที่ใบอนุญาต ประเภทกิจการตามบัญชีท้ายกฎหมาย และเงื่อนไขแนบท้ายทั้งหมด เพราะบริษัทแม่ในต่างประเทศ ผู้สอบบัญชี และผู้ให้สินเชื่อจะอ่านเอกสารชุดนี้เพื่อประเมินสิทธิการใช้พื้นที่และภาระผูกพันระยะยาว",
      "lang": "th",
      "cluster": "corporate",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-29",
      "q": "รายงานประเมินราคาทรัพย์สินต้องแปลทั้งเล่มไหม?",
      "a": "ขึ้นกับผู้ใช้ปลายทาง ธนาคารที่พิจารณาสินเชื่อมักต้องการทั้งเล่มเพราะดูวิธีประเมิน ข้อมูลเปรียบเทียบ และภาพถ่ายประกอบ ส่วนหน่วยงานที่ต้องการเพียงมูลค่าอาจรับเฉพาะหน้าสรุปผลการประเมินพร้อมหน้าลงนามของผู้ประเมินที่ได้รับความเห็นชอบ เราจะสอบถามวัตถุประสงค์ก่อนเสมอเพื่อไม่ให้ท่านจ่ายค่าแปลเกินจำเป็น หากแปลบางส่วน เราจะระบุในถ้อยแถลงผู้แปลว่าเป็นการแปลบางส่วนพร้อมเลขหน้าที่แปล เพื่อความโปร่งใสและไม่ให้ถูกมองว่าเป็นการตัดทอนสาระ",
      "lang": "th",
      "cluster": "corporate",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-30",
      "q": "Can a Thai company with foreign shareholders buy land?",
      "a": "A juristic person is treated as foreign under Thai law when foreign shareholding reaches the statutory threshold, and land acquisition by foreign juristic persons is restricted. Officials also examine share structures against the anti-nominee rules in the Land Code and section 36 of the Foreign Business Act. Statutory exceptions exist, notably for promoted companies under section 27 of the Investment Promotion Act and for operators in industrial estates. We translate company affidavits, shareholder registers, board resolutions and promotion certificates for these filings, but the structuring question itself must be answered by a licensed Thai lawyer, not by a translation provider.",
      "lang": "en",
      "cluster": "corporate",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-31",
      "q": "เอกสารที่ดินไทยจะใช้ในจีน ญี่ปุ่น หรือยุโรป ต้องเดินสายอย่างไร?",
      "a": "หลักเดียวกันคือ คัดสำเนารับรองจากสำนักงานที่ดิน แปลและรับรองคำแปล นิติกรณ์ที่กองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล แล้วจึงรับรองที่สถานทูตปลายทางในกรุงเทพฯ ถ้าประเทศนั้นยังต้องการ ความต่างอยู่ที่รายละเอียด จีนมักกำหนดรูปแบบคำแปลและอาจต้องแปลโดยหน่วยงานที่สถานทูตยอมรับ ญี่ปุ่นเน้นความสอดคล้องของการถอดชื่อกับเอกสารทะเบียนของตน ส่วนประเทศในยุโรปหลายแห่งเป็นรัฐภาคี Apostille ซึ่งเมื่ออนุสัญญามีผลกับไทยวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 จะเหลือขั้นตอนเดียวแทนการรับรองที่สถานทูต",
      "lang": "th",
      "cluster": "legalization",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-32",
      "q": "หลังวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 เอกสารที่ดินจะง่ายขึ้นแค่ไหน?",
      "a": "ขั้นตอนที่หายไปคือการรับรองซ้ำที่สถานทูตปลายทางสำหรับประเทศที่เป็นรัฐภาคี ซึ่งมักเป็นขั้นที่ใช้เวลานานและมีคิวไม่แน่นอนที่สุด แต่สิ่งที่ยังต้องทำเหมือนเดิมคือการคัดสำเนารับรองจากสำนักงานที่ดิน การแปลที่ถูกต้องครบถ้วน และการรับรองโดยหน่วยงานผู้มีอำนาจในไทย นอกจากนี้ Apostille รับรองที่มาของลายมือชื่อและตราประทับ ไม่ได้รับรองเนื้อหาหรือคุณภาพคำแปล ดังนั้นเอกสารที่แปลผิดหรือขาดหน้าจะยังถูกปฏิเสธเช่นเดิม และประเทศที่ไม่ใช่รัฐภาคียังคงใช้สายรับรองแบบเดิมทั้งหมด",
      "lang": "th",
      "cluster": "legalization",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-33",
      "q": "ควรแปลเอกสารที่ดินก่อนหรือหลังการเจรจาซื้อขาย?",
      "a": "แปลชุดตรวจสอบก่อนตัดสินใจ และแปลชุดจดทะเบียนเมื่อตกลงเงื่อนไขแล้ว ชุดตรวจสอบคือโฉนดพร้อมสารบัญจดทะเบียน หนังสือรับรองอัตราส่วนต่างชาติ และหนังสือปลอดหนี้ ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อเห็นภาระผูกพันจริงก่อนวางเงินมัดจำ ส่วนชุดจดทะเบียนคือสัญญาและหนังสือมอบอำนาจซึ่งจะเปลี่ยนแปลงตามผลการเจรจา การแปลชุดหลังเร็วเกินไปมักทำให้ต้องแปลซ้ำเมื่อแก้ราคา วันโอน หรือผู้รับมอบอำนาจ วิธีนี้ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายโดยไม่ลดความรอบคอบ",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-34",
      "q": "ส่งเอกสารให้แปลควรสแกนอย่างไรให้ผ่านฉลุย?",
      "a": "สแกนสีที่ความละเอียดอย่างน้อย 300 dpi ทั้งด้านหน้าและด้านหลังทุกใบ รวมหน้าที่ดูเหมือนว่างเปล่าเพราะมักมีตราประทับหรือรายการจดทะเบียนจาง ถ่ายให้เห็นขอบกระดาษครบสี่ด้าน ไม่ตัดมุม ไม่ใช้แฟลชจนตราประทับสะท้อน และตั้งชื่อไฟล์ตามลำดับหน้า หากมีเอกสารหลายแปลง แยกโฟลเดอร์ตามเลขที่โฉนด สิ่งเหล่านี้ลดการถามกลับและทำให้คำแปลจัดวางตรงตำแหน่งเดิมได้ ซึ่งเป็นสิ่งที่เจ้าหน้าที่นิติกรณ์และหน่วยงานปลายทางใช้เทียบหน้าต่อหน้า",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-35",
      "q": "ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์สะกดไม่ตรงกับพาสปอร์ตเล่มใหม่ ทำอย่างไร?",
      "a": "อย่าแก้คำแปลให้ตรงพาสปอร์ตเอง เพราะคำแปลต้องตรงกับต้นฉบับ วิธีที่ถูกต้องคือคงการสะกดตามโฉนดหรือสัญญา แล้วจัดทำเอกสารเชื่อมโยงตัวบุคคล เช่น หนังสือรับรองบุคคลเดียวกันจากสถานทูตของท่าน หรือเอกสารเปลี่ยนชื่อ-สกุลที่ผ่านการรับรอง แนบไปพร้อมกัน หากต้องใช้ระยะยาว ควรพิจารณาแก้ไขชื่อในสารบบของสำนักงานที่ดินให้ตรงกับพาสปอร์ตปัจจุบัน ซึ่งเป็นงานที่ต้องยื่นที่สำนักงานที่ดินโดยตรงและใช้เอกสารรับรองประกอบ",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-36",
      "q": "How do you keep names and figures consistent across a property document set?",
      "a": "We build a project glossary before translating: the owner's name exactly as spelled in the passport, the Thai spelling as it appears on the deed, the deed and unit numbers, the registered area in Thai units with a square-metre equivalent, and the parties' corporate names as registered. Every document in the set is then produced against that glossary, so the sale agreement, the quota letter, the debt-free certificate and the power of attorney cannot drift apart. Inconsistency between documents is one of the most common reasons a Land Office or a foreign bank returns an otherwise correct package.",
      "lang": "en",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-37",
      "q": "ช่วยตรวจว่าที่ดินแปลงนี้ซื้อได้ปลอดภัยไหม?",
      "a": "เราไม่ให้บริการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สินหรือความเห็นเรื่องกรรมสิทธิ์ เพราะเป็นงานของทนายความผู้ได้รับใบอนุญาตและการตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดิน สิ่งที่เราทำได้และทำได้ดีคือแปลเอกสารทุกฉบับให้ครบถ้วนตรงต้นฉบับ รวมถึงสารบัญจดทะเบียนและข้อสัญญาที่มักถูกมองข้าม เพื่อให้ท่านและที่ปรึกษากฎหมายของท่านอ่านข้อมูลชุดเดียวกันได้อย่างแม่นยำ พร้อมจัดลำดับการรับรองเอกสารให้ทันกำหนดโอน หากต้องการ เรายินดีแนะนำรายการเอกสารที่ควรขอจากผู้ขาย",
      "lang": "th",
      "cluster": "scope",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-38",
      "q": "ช่วยคำนวณค่าธรรมเนียมโอนและภาษีให้ได้ไหม?",
      "a": "เราไม่คำนวณและไม่ยืนยันตัวเลขค่าธรรมเนียมหรือภาษี เพราะฐานคำนวณขึ้นกับราคาประเมินทุนทรัพย์ ระยะเวลาถือครอง สถานะผู้ขาย และมาตรการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราวที่ประกาศเป็นรายปี การให้ตัวเลขที่ล้าสมัยอาจทำให้ท่านวางแผนเงินผิดพลาด สิ่งที่ทำได้คือแปลเอกสารประเมินราคา ใบเสร็จ และหนังสือแจ้งการประเมินให้ถูกต้อง และแนะนำให้สอบถามยอดจริงจากสำนักงานที่ดินที่จะจดทะเบียนในวันใกล้โอน ซึ่งเจ้าหน้าที่คำนวณให้ได้แม่นยำที่สุด",
      "lang": "th",
      "cluster": "scope",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-39",
      "q": "งานเร่ง โอนสัปดาห์หน้า ทันไหม?",
      "a": "ส่วนที่เราควบคุมได้คืองานแปลและการรับรองคำแปล ซึ่งมักทำได้เร็วเมื่อได้สแกนครบทุกหน้าตั้งแต่ต้น ส่วนที่ควบคุมไม่ได้คือคิวของสำนักงานที่ดินในการคัดสำเนารับรอง คิวนิติกรณ์ที่กรมการกงสุล และคิวสถานทูตปลายทาง ซึ่งบางแห่งจองล่วงหน้าเป็นสัปดาห์ วิธีที่ได้ผลคือแจ้งวันโอนจริงมาให้ทราบตั้งแต่วันแรก เราจะจัดลำดับงานย้อนกลับจากวันนั้น ระบุว่าเอกสารใดต้องเริ่มก่อน และเอกสารใดที่มีอายุสั้นจึงควรขอทีหลัง ติดต่อทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล จันทร์ถึงเสาร์ 09:00-18:00 น.",
      "lang": "th",
      "cluster": "service",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr2-40",
      "q": "How do I request a quotation for a property document package?",
      "a": "Send clear colour scans of every page including reverse sides, tell us the destination country and the exact receiving body, the purpose (Land Office registration, overseas bank, court, tax filing or immigration), the target language, and the transfer or filing date. We will list which documents need translation, which need consular legalisation, which must be obtained as certified copies from the Land Office, and the order that avoids short-validity certificates expiring while others are processed. Because scope varies, we confirm the fee and timeline by phone, LINE or email, Monday to Saturday, 09:00-18:00.",
      "lang": "en",
      "cluster": "service",
      "target": "/services/property-foreign-ownership-thailand"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-th-01",
      "q": "อยู่ต่างประเทศแต่ต้องมอบอำนาจให้คนในไทยไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ต้องทำอย่างไร?",
      "a": "ต้องใช้แบบของกรมที่ดินให้ตรงประเภททรัพย์ คือ ท.ด.21 สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด กรอกให้ครบและลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลใหญ่ไทยในประเทศที่ท่านอยู่ หรือลงนามต่อหน้า Notary Public ท้องถิ่นแล้วนำไปรับรองต่อที่หน่วยงานที่รับผิดชอบและสถานเอกอัครราชทูตไทย เมื่อส่งกลับมาไทยจึงแปลเป็นภาษาไทยพร้อมคำรับรองสำหรับส่วนที่เป็นภาษาต่างประเทศ ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินที่จะยื่นก่อน เพราะบางแห่งกำหนดรายละเอียดถ้อยคำการมอบอำนาจเพิ่ม",
      "lang": "th",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/notary-public"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-th-02",
      "q": "หนังสือมอบอำนาจควรระบุขอบเขตแค่ไหนจึงจะปลอดภัยและใช้ได้จริง?",
      "a": "ควรระบุให้เฉพาะเจาะจงพอที่เจ้าหน้าที่จะเห็นว่าครอบคลุมนิติกรรมที่จะทำ เช่น ระบุประเภทนิติกรรม เลขที่โฉนดหรือห้องชุด ตำแหน่งที่ตั้ง และชื่อผู้รับมอบอำนาจให้ตรงกับบัตรประชาชนทุกตัวอักษร การเขียนกว้างเกินไปเสี่ยงต่อการถูกใช้เกินเจตนา ส่วนการเขียนแคบเกินไปทำให้เจ้าหน้าที่ปฏิเสธเพราะไม่ครอบคลุมขั้นตอนย่อย เช่น การรับเงินหรือการยื่นชำระภาษี เราตรวจถ้อยคำให้สอดคล้องกับแบบราชการก่อนท่านนำไปลงนาม",
      "lang": "th",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/notary-public"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-en-01",
      "q": "How do I grant a power of attorney for a Thai Land Office while living abroad?",
      "a": "Use the Land Department's own form: Tor Dor 21 for land and buildings, or Or Chor 21 for condominium units. Sign it before a consular officer at a Royal Thai Embassy or Consulate-General, or before a local Notary Public followed by legalisation at the competent authority and the Royal Thai Embassy. Once it reaches Thailand, any foreign-language content is translated into Thai with certification. Confirm the wording with the specific Land Office beforehand, as some add requirements.",
      "lang": "en",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/notary-public"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-th-03",
      "q": "ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในไทยต้องใช้เอกสารการโอนเงินแบบใด?",
      "a": "การซื้อในโควตาคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติอาคารชุด กำหนดให้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาทในไทย โดยธนาคารจะออกแบบ FET (Foreign Exchange Transaction Form) ซึ่งใช้แทนแบบ ธ.ต.3 เดิม เอกสารนี้ต้องระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุดและระบุชื่อผู้ซื้อให้ตรงกับสัญญา สำนักงานที่ดินใช้เอกสารนี้ประกอบการจดทะเบียน หากเอกสารประกอบจากธนาคารต่างประเทศเป็นภาษาต่างประเทศ ต้องแปลเป็นภาษาไทยพร้อมคำรับรอง",
      "lang": "th",
      "cluster": "foreign-buyer",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-th-04",
      "q": "หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวของนิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร?",
      "a": "เป็นหนังสือที่นิติบุคคลอาคารชุดออกเพื่อยืนยันว่าเมื่อรวมห้องที่ท่านจะซื้อแล้ว อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารยังไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด สำนักงานที่ดินต้องใช้เอกสารนี้ในวันโอน หากผู้ซื้อต้องส่งให้ธนาคารหรือที่ปรึกษาต่างประเทศพิจารณา เราแปลพร้อมคำรับรองและคงตัวเลขอัตราส่วนกับเลขที่ห้องไว้ตรงตามต้นฉบับทุกจุด",
      "lang": "th",
      "cluster": "foreign-buyer",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-en-02",
      "q": "What proof of funds does a foreign condominium buyer need in Thailand?",
      "a": "Purchases within the foreign ownership quota require funds to be remitted in foreign currency and converted to baht in Thailand. The receiving bank issues a Foreign Exchange Transaction (FET) form, which replaced the old Thor Tor 3, stating the purpose as a condominium purchase and naming the buyer exactly as in the contract. The Land Office relies on this at registration, and any supporting foreign-bank documents must be translated into Thai with certification.",
      "lang": "en",
      "cluster": "foreign-buyer",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-th-05",
      "q": "สัญญาเช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนเมื่อใด และต้องแปลอย่างไร?",
      "a": "ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี และการเช่าโดยทั่วไปมีกำหนดได้ไม่เกินสามสิบปี ส่วนการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมตามกฎหมายเฉพาะสามารถเกินสามสิบปีแต่ไม่เกินห้าสิบปีได้ตามเงื่อนไข สัญญาที่ทำสองภาษาควรระบุให้ชัดว่าภาษาใดเป็นฉบับที่ใช้บังคับ และเมื่อยื่นจดทะเบียนต้องมีฉบับภาษาไทย เราแปลโดยคงเลขข้อและโครงสร้างให้ตรงกันเพื่อให้เทียบทีละข้อได้",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-th-06",
      "q": "สิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดินต่างจากการเช่าอย่างไรในแง่เอกสาร?",
      "a": "ทั้งสองเป็นทรัพยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่จดทะเบียนไว้หลังโฉนด ต่างจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิ สิทธิเก็บกินให้สิทธิใช้สอยและถือเอาดอกผลได้ตลอดอายุผู้ทรงสิทธิหรือตามกำหนด ส่วนสิทธิเหนือพื้นดินให้สิทธิมีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น เอกสารที่ต้องเตรียมคือคำขอจดทะเบียนและข้อตกลงที่ระบุขอบเขตชัดเจน หากคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติ ต้องมีคำแปลให้เข้าใจตรงกันและมักต้องมอบอำนาจผ่านกงสุลถ้าไม่อยู่ในไทย",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-en-03",
      "q": "When must a Thai lease be registered, and how is the bilingual version handled?",
      "a": "Under the Civil and Commercial Code a lease of immovable property exceeding three years must be registered with the competent official or it is enforceable for three years only, and ordinary leases may not exceed thirty years. Leases for commerce and industry under the specific statute can exceed thirty years up to fifty, subject to conditions. Bilingual contracts should state which language governs, and a Thai version is required at registration; we mirror clause numbering so the texts can be compared line by line.",
      "lang": "en",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-th-07",
      "q": "ทายาทอยู่ต่างประเทศ จะโอนที่ดินมรดกในไทยต้องเตรียมอะไร?",
      "a": "โดยทั่วไปต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก แล้วผู้จัดการมรดกจึงไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน ทายาทที่อยู่ต่างประเทศมักต้องทำหนังสือยินยอมหรือหนังสือมอบอำนาจ ลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลไทยหรือผ่าน Notary Public แล้วรับรองตามลำดับ พร้อมเอกสารพิสูจน์ความเป็นทายาท เช่น สูติบัตร ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนบ้าน หากเอกสารเหล่านี้ออกในต่างประเทศต้องแปลเป็นภาษาไทยพร้อมคำรับรองและผ่านนิติกรณ์ตามที่นายทะเบียนกำหนด",
      "lang": "th",
      "cluster": "estate",
      "target": "/services/estate-inheritance-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-en-04",
      "q": "How do overseas heirs transfer inherited Thai land?",
      "a": "A court order appointing an estate administrator is normally required first, after which the administrator registers the transfer at the Land Office. Heirs abroad usually provide consent letters or powers of attorney signed before a Thai consular officer or a Notary Public with subsequent legalisation, together with proof of heirship such as birth certificates, marriage certificates, or house registration. Foreign-issued documents are translated into Thai with certification and legalised as the registrar requires.",
      "lang": "en",
      "cluster": "estate",
      "target": "/services/estate-inheritance-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-th-08",
      "q": "ชื่อในโฉนดกับหนังสือเดินทางหรือทะเบียนบ้านไม่ตรงกัน จะมีปัญหาไหม?",
      "a": "มีผลโดยตรง เพราะสำนักงานที่ดินต้องพิสูจน์ให้ได้ว่าเป็นบุคคลเดียวกัน กรณีเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุลต้องแนบใบเปลี่ยนชื่อ ช.3 หรือ ช.5 หรือทะเบียนสมรส/หย่า ส่วนชาวต่างชาติที่ทับศัพท์ชื่อไม่ตรงกันระหว่างเอกสาร ควรใช้การสะกดตามหนังสือเดินทางเป็นหลักและแนบเอกสารเชื่อมโยง เราตรวจความสอดคล้องของชื่อ วันที่ และเลขที่เอกสารทั้งชุดก่อนส่งมอบ เพราะจากงานกว่า 15 ปี นี่คือสาเหตุที่ทำให้ต้องเลื่อนวันโอนบ่อยที่สุด",
      "lang": "th",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-th-09",
      "q": "ควรเริ่มเตรียมเอกสารก่อนวันนัดโอนที่สำนักงานที่ดินนานเท่าใด?",
      "a": "ถ้าเอกสารทุกฝ่ายอยู่ในไทยและต้องการเพียงคำแปลรับรอง เตรียมได้ในกรอบสั้น แต่ถ้ามีหนังสือมอบอำนาจจากต่างประเทศ ควรเผื่ออย่างน้อยสามถึงสี่สัปดาห์ เพราะต้องผ่านการลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลหรือ Notary Public การรับรองตามลำดับ การจัดส่งเอกสารตัวจริงระหว่างประเทศ และการแปลเป็นภาษาไทย เราแนะนำให้ยืนยันรายการเอกสารกับสำนักงานที่ดินที่จะยื่นก่อนเริ่มเดินเรื่อง แล้วทำไทม์ไลน์ย้อนกลับจากวันนัดโอน",
      "lang": "th",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr3-en-05",
      "q": "How early should property documents be prepared before a Land Office appointment?",
      "a": "If every party is in Thailand and only certified translations are needed, preparation is quick. Where a power of attorney comes from abroad, allow three to four weeks: consular or notarial execution, the legalisation chain, international courier of originals, and Thai translation all take time. Confirm the document list with the specific Land Office first, then work backwards from the transfer appointment.",
      "lang": "en",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-th-01",
      "q": "หนังสือรับรองการปลอดหนี้ของนิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร และต้องแปลด้วยหรือไม่?",
      "a": "เป็นหนังสือที่นิติบุคคลอาคารชุดออกให้เพื่อยืนยันว่าห้องชุดไม่มีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อมีหนังสือฉบับนี้ประกอบ ถ้าผู้ซื้อหรือผู้ขายอยู่ต่างประเทศและต้องส่งชุดเอกสารให้ธนาคารหรือทนายความปลายทางตรวจ ควรแปลพร้อมคำรับรองด้วย เพราะเป็นหลักฐานสำคัญที่แสดงว่าการโอนไม่มีภาระค้างชำระ",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-th-02",
      "q": "หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวสำคัญอย่างไร?",
      "a": "พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น นิติบุคคลอาคารชุดจึงต้องออกหนังสือรับรองว่าการโอนครั้งนี้ยังอยู่ในโควตา สำนักงานที่ดินใช้เอกสารนี้ประกอบการจดทะเบียน เมื่อผู้ซื้อต่างชาติต้องรายงานธนาคารหรือหน่วยงานภาษีในประเทศตน คำแปลรับรองของเอกสารนี้ช่วยอธิบายที่มาของกรรมสิทธิ์ได้ตรงจุด",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-en-01",
      "q": "Why does a Thai condominium transfer need a debt-free certificate?",
      "a": "Section 29 of the Condominium Act B.E. 2522 requires the juristic person of the building to certify that no common-area fees are outstanding before the Land Office will register a transfer. Overseas buyers, lenders, and foreign lawyers usually want a certified translation of that certificate together with the ownership title (Or Chor 2), because it is the document that proves the unit changes hands free of accrued charges.",
      "lang": "en",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-en-02",
      "q": "How is the 49 percent foreign quota evidenced in the transfer file?",
      "a": "The condominium juristic person issues a foreign-quota letter confirming that, after your purchase, foreign-held area still sits within the 49 percent ceiling set by Section 19 bis of the Condominium Act. The Land Office relies on that letter at registration. We translate it with the unit schedule and the certifying signatures intact so that a foreign bank or tax authority can follow the chain without asking for a re-issue.",
      "lang": "en",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-th-03",
      "q": "ถ้าผู้ซื้อต่างชาติกู้เงินจากธนาคารต่างประเทศ ต้องเตรียมเอกสารแปลอะไรบ้าง?",
      "a": "ธนาคารผู้ให้กู้มักขอชุดเอกสารกรรมสิทธิ์และสัญญาเป็นภาษาอังกฤษ ได้แก่ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือโฉนดที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขาย หนังสือรับรองปลอดหนี้ รายงานประเมินราคา และหนังสือรับรองโควตาต่างด้าว เราแปลพร้อมคำรับรองความถูกต้องของผู้แปลและจัดหน้าให้ตรงกับต้นฉบับทีละหน้า ถ้าธนาคารปลายทางขอเพิ่ม จะจัดลำดับรับรองต่อที่ Notary Public กรมการกงสุล และสถานทูตให้ครบตามที่ปลายทางระบุ",
      "lang": "th",
      "cluster": "finance",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-th-04",
      "q": "รายงานประเมินราคาทรัพย์สินต้องแปลทั้งเล่มหรือไม่?",
      "a": "ขึ้นกับผู้รับเอกสาร ถ้าใช้ยื่นสินเชื่อหรือพิสูจน์แหล่งที่มาของเงิน ธนาคารส่วนใหญ่ต้องการทั้งเล่มรวมภาคผนวกภาพถ่ายและตารางเปรียบเทียบราคา เพราะข้อสมมติในการประเมินอยู่ในส่วนท้าย แต่ถ้าใช้ประกอบการยื่นภาษีหรือเรื่องมรดกที่ขอเพียงมูลค่าประเมิน อาจแปลเฉพาะหน้าสรุปพร้อมระบุในคำรับรองว่าเป็นการแปลบางส่วน เราแนะนำให้ถามปลายทางก่อน เพื่อไม่ให้ถูกตีกลับเพราะแปลไม่ครบ",
      "lang": "th",
      "cluster": "finance",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-en-03",
      "q": "Do foreign lenders accept translated Thai title documents?",
      "a": "Most do, provided the translation carries a signed certificate of accuracy, keeps the page-by-page layout of the original, and renders every seal and handwritten annotation. Lenders typically ask for the title deed or condominium ownership certificate, the sale agreement, the debt-free certificate, the valuation report, and the foreign-quota letter. Where the lender's checklist requires it, we add notarisation, Department of Consular Affairs legalisation, and embassy endorsement in the order the recipient specifies.",
      "lang": "en",
      "cluster": "finance",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-th-05",
      "q": "สัญญาเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเช่าได้นานกว่า 30 ปีจริงหรือไม่?",
      "a": "จริงตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ซึ่งให้เช่าได้เกิน 30 ปีแต่ไม่เกิน 50 ปี และต่ออายุได้อีกไม่เกิน 50 ปี โดยต้องเข้าเงื่อนไขและวิธีการตามกฎหมายฉบับนั้น ส่วนการเช่าทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ยังจำกัดที่ 30 ปี เวลาแปลสัญญาเราจะคงการอ้างอิงฐานกฎหมายในตัวสัญญาไว้ เพราะนักลงทุนต่างชาติใช้ข้อนี้ประเมินความมั่นคงของสิทธิ",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-th-06",
      "q": "สิทธิเก็บกินกับสิทธิอาศัยต่างกันอย่างไรในมุมของเอกสารที่ต้องแปล?",
      "a": "สิทธิเก็บกินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 ถึง 1428 ให้ผู้ทรงสิทธิใช้สอยและถือเอาดอกผลจากทรัพย์ได้ เช่น นำออกให้เช่า ส่วนสิทธิอาศัยตามมาตรา 1402 ถึง 1409 ให้เพียงอยู่อาศัยในโรงเรือน เอกสารจดทะเบียนสองประเภทนี้ใช้แบบพิมพ์ต่างกันและมีผลต่างกันมากในสายตาหน่วยงานต่างประเทศ โดยเฉพาะเรื่องภาษีและการพิสูจน์รายได้ คำแปลจึงต้องใช้คำศัพท์ให้ตรงประเภทและไม่แปลรวมเป็นคำเดียวกัน",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-en-04",
      "q": "What is the practical difference between a usufruct and a right of habitation on Thai land?",
      "a": "A usufruct under Sections 1417 to 1428 of the Civil and Commercial Code lets the holder use the property and take its fruits, including renting it out, while a right of habitation under Sections 1402 to 1409 only allows the holder to live in the building. They are registered on different Land Office forms and carry very different tax and income consequences abroad, so the translation must use the correct legal term for each rather than a generic phrase such as 'right to use'.",
      "lang": "en",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-th-07",
      "q": "เอกสารภาระจำยอมและทางเข้าออกต้องแปลอย่างไรให้ปลายทางเข้าใจ?",
      "a": "ภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 ถึง 1401 มักบันทึกไว้ในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดพร้อมระบุแปลงภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ คำแปลต้องคงเลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง และตำแหน่งอ้างอิงไว้ทั้งหมด เพราะทนายความหรือผู้รับจำนองปลายทางใช้ตัวเลขเหล่านี้ตรวจสอบกับรูปแผนที่ ถ้าแปลแต่ข้อความโดยละเลขที่อ้างอิง เอกสารจะพิสูจน์อะไรไม่ได้เลย",
      "lang": "th",
      "cluster": "servitude",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-th-08",
      "q": "รูปแผนที่หลังโฉนดและใบรังวัดควรแปลด้วยหรือไม่?",
      "a": "ควรแปลคำอธิบายและหัวตารางในรูปแผนที่ เช่น มาตราส่วน ทิศ ความยาวด้าน และหมายเหตุของช่างรังวัด โดยคงภาพต้นฉบับไว้ในชุดเอกสารเสมอ วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือแนบสำเนาภาพต้นฉบับคู่กับตารางคำแปลของข้อความในภาพ เพื่อให้ผู้ตรวจเทียบได้ทีละบรรทัด และคำรับรองของผู้แปลระบุชัดว่าแปลเฉพาะข้อความ ไม่ได้จัดทำหรือรับรองค่าพิกัดใด ๆ ใหม่",
      "lang": "th",
      "cluster": "servitude",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-en-05",
      "q": "How should the survey map on the back of a Thai title deed be translated?",
      "a": "Keep the original image in the bundle and supply a parallel table translating every label: scale, orientation, boundary lengths, adjoining plots, and the surveyor's notes. Registration references such as the deed number, parcel number, survey page, and map sheet must be reproduced exactly, because the receiving lawyer or lender verifies the plan against them. The translator's certificate should state that only the wording was translated and that no measurement was recalculated.",
      "lang": "en",
      "cluster": "servitude",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-th-09",
      "q": "ชื่อในโฉนดสะกดไม่ตรงกับหนังสือเดินทาง จะมีปัญหาตอนยื่นต่างประเทศไหม?",
      "a": "มีโอกาสสูงที่ปลายทางจะทักท้วง เพราะเขาจับคู่บุคคลจากการสะกดชื่อในเอกสารทุกฉบับ วิธีจัดการคือเลือกการถอดอักษรหนึ่งแบบเป็นมาตรฐานของทั้งชุด ใช้ให้ตรงกันทั้งคำแปลโฉนด สัญญา หนังสือมอบอำนาจ และเอกสารประจำตัว แล้วแนบหมายเหตุผู้แปลอธิบายว่าการสะกดที่ต่างกันในต้นฉบับหมายถึงบุคคลเดียวกัน ถ้าความต่างมาจากการเปลี่ยนชื่อจริง ให้แนบใบสำคัญการเปลี่ยนชื่อพร้อมคำแปลไปด้วย ประสบการณ์กว่า 15 ปีของทีมเราพบว่านี่คือสาเหตุการตีกลับอันดับต้น ๆ ของงานอสังหาริมทรัพย์ข้ามประเทศ",
      "lang": "th",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-th-10",
      "q": "ควรจัดลำดับรับรองเอกสารอสังหาริมทรัพย์อย่างไรจึงไม่ต้องทำซ้ำ?",
      "a": "หลักการคือไล่จากต้นทางไปปลายทางเสมอ เริ่มจากได้ต้นฉบับหรือสำเนาที่หน่วยงานรับรองก่อน แล้วจึงแปลพร้อมคำรับรองผู้แปล จากนั้นจึงเข้าสู่การรับรองลายมือชื่อโดย Notary Public เมื่อปลายทางกำหนด ต่อด้วยนิติกรณ์กรมการกงสุล และสุดท้ายคือสถานทูตปลายทาง หรือ Apostille เมื่อมีผลใช้บังคับกับประเทศนั้น การสลับลำดับ เช่น แปลก่อนได้สำเนารับรอง มักทำให้ต้องเริ่มใหม่ทั้งชุด เราจึงยืนยันเช็กลิสต์ของปลายทางก่อนเริ่มงานทุกครั้ง",
      "lang": "th",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-th-11",
      "q": "ซื้อขายจากต่างประเทศโดยไม่บินมาไทย ควรวางแผนเวลาอย่างไร?",
      "a": "ให้เผื่อเวลาสามช่วงแยกกัน ช่วงแรกคือการจัดทำและรับรองหนังสือมอบอำนาจในต่างประเทศ ซึ่งขึ้นกับคิวของสถานเอกอัครราชทูตไทยหรือหน่วยงานรับรองท้องถิ่น ช่วงที่สองคือการส่งเอกสารตัวจริงกลับไทยด้วยบริการที่ติดตามพัสดุได้ และช่วงที่สามคือการแปล รับรอง และนัดคิวที่สำนักงานที่ดิน การนัดวันโอนควรทำหลังจากเอกสารตัวจริงถึงไทยแล้วเท่านั้น เพราะสำนักงานที่ดินตรวจจากฉบับจริง ไม่รับไฟล์สแกน",
      "lang": "th",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-en-06",
      "q": "What is the safest order of certification for Thai property documents used abroad?",
      "a": "Work strictly from source to destination: obtain the officially issued or officially certified copy first, then have it translated with a signed certificate of accuracy, then notarise the signature if the recipient requires it, then obtain Department of Consular Affairs legalisation, and finally the destination embassy endorsement, or an apostille once that route applies to the country concerned. Reversing any step, for example translating before the certified copy is issued, usually forces the whole set to be redone.",
      "lang": "en",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-en-07",
      "q": "I cannot travel to Thailand for the transfer. How should I plan the timeline?",
      "a": "Budget three separate windows. First, executing and certifying the power of attorney abroad, which depends on appointment availability at the Royal Thai Embassy or the local notary and authentication chain. Second, couriering the wet-ink originals to Thailand with tracking. Third, translation, certification, and the Land Office appointment itself. Only book the transfer date once the originals have physically arrived, because the Land Office examines originals and will not act on scans.",
      "lang": "en",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr4-en-08",
      "q": "How does your team add value beyond the translation itself?",
      "a": "After more than fifteen years handling Thai property files for overseas clients, we review the whole bundle before work starts: whether the name transliteration is consistent across deed, passport, and power of attorney, whether the certified copies are recent enough for the recipient, and whether the certification chain matches the destination's current checklist. That review is where most rejections are prevented, and it is included as part of the engagement rather than billed as separate advice.",
      "lang": "en",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-th-01",
      "q": "แบบ FET คืออะไร และเกี่ยวข้องกับการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติอย่างไร?",
      "a": "แบบ FET หรือ Foreign Exchange Transaction Form คือเอกสารที่ธนาคารพาณิชย์ในไทยออกให้เมื่อมีการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาทตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งใช้แทนแบบ ธ.ต.3 เดิม สำนักงานที่ดินใช้เอกสารนี้ประกอบการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าว เพื่อยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อนำเข้ามาจากต่างประเทศจริง ควรแจ้งธนาคารตั้งแต่ตอนโอนว่าเป็นการโอนเพื่อซื้อห้องชุด และให้ระบุชื่อผู้ซื้อเป็นผู้รับผลประโยชน์ให้ตรงกับชื่อในสัญญา",
      "lang": "th",
      "cluster": "funds",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-th-02",
      "q": "ธนาคารต่างประเทศขอเอกสารพิสูจน์แหล่งที่มาของเงิน ต้องแปลอะไรบ้าง?",
      "a": "ชุดที่ถูกขอบ่อยคือสัญญาจะซื้อจะขาย ใบเสร็จรับเงินหรือใบกำกับภาษี หนังสือรับรองจากโครงการ เอกสารกรรมสิทธิ์เดิม และเอกสารภาษีที่เกี่ยวข้อง เมื่อยื่นต่อธนาคารหรือหน่วยงานกำกับในต่างประเทศ ต้องแปลพร้อมคำรับรองและมักต้องผ่านการรับรองนิติกรณ์ด้วย จุดที่ต้องระวังคือจำนวนเงินและวันที่ในทุกฉบับต้องสอดคล้องกัน หากมีการชำระเป็นงวด ควรแปลตารางการชำระให้ครบ ไม่ใช่เฉพาะงวดสุดท้าย",
      "lang": "th",
      "cluster": "funds",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-en-01",
      "q": "What is the FET form and why does the Land Office ask for it?",
      "a": "The Foreign Exchange Transaction form is issued by a Thai commercial bank when foreign currency is remitted in and converted to baht under Bank of Thailand rules; it replaced the old Thor Tor 3. The Land Office relies on it to confirm that a foreign buyer's condominium purchase money genuinely came from abroad. Tell the bank at the time of the transfer that the purpose is a condominium purchase, and make sure the named beneficiary matches the buyer's name on the sale contract exactly.",
      "lang": "en",
      "cluster": "funds",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-th-03",
      "q": "อยู่ต่างประเทศ ไม่สะดวกมาวันโอน ทำหนังสือมอบอำนาจอย่างไรให้สำนักงานที่ดินรับ?",
      "a": "ต้องใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน ท.ด.21 สำหรับที่ดิน หรือ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด กรอกรายละเอียดโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ให้ครบ ระบุขอบเขตอำนาจให้ชัดเจน และห้ามเว้นช่องว่างไว้ ผู้มอบอำนาจลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลที่สถานเอกอัครราชทูตไทย หรือลงนามต่อหน้า Notary Public แล้วรับรองตามลำดับจนถึงสถานเอกอัครราชทูตไทย เมื่อเอกสารเป็นภาษาต่างประเทศต้องมีคำแปลไทยรับรองแนบ พร้อมสำเนาหนังสือเดินทางที่รับรองสำเนาถูกต้อง",
      "lang": "th",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-en-02",
      "q": "I cannot attend the transfer date — how should the power of attorney be prepared?",
      "a": "Use the Land Department's own form — Tor Dor 21 for land or Aor Chor 21 for a condominium unit — complete every field including the title deed details, define the authority precisely, and leave no blank spaces. Sign before a Thai consular officer at a Royal Thai Embassy, or before a notary public followed by the legalization chain up to the Thai Embassy. A certified Thai translation and a certified copy of your passport must travel with it.",
      "lang": "en",
      "cluster": "poa",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-th-04",
      "q": "ชาวต่างชาติรับมรดกเป็นที่ดินในไทยได้หรือไม่ และต้องเตรียมเอกสารอะไร?",
      "a": "การรับมรดกที่ดินของคนต่างด้าวอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดิน และในทางปฏิบัติมักต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด จึงควรปรึกษาทนายความผู้ได้รับใบอนุญาตก่อนวางแผน ในด้านเอกสาร ชุดที่ต้องเตรียมมักได้แก่มรณบัตร พินัยกรรมหรือคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก เอกสารแสดงความสัมพันธ์ และเอกสารประจำตัวทายาท ถ้าออกจากต่างประเทศต้องแปลเป็นไทยพร้อมคำรับรองและผ่านการรับรองตามลำดับ ก่อนยื่นต่อศาลหรือสำนักงานที่ดิน",
      "lang": "th",
      "cluster": "inheritance",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-th-05",
      "q": "ห้องชุดที่ตกทอดทางมรดกให้ชาวต่างชาติ ต้องดูเรื่องโควตาหรือไม่?",
      "a": "ต้องดู เพราะการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าวยังอยู่ภายใต้เพดานร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคารตามพระราชบัญญัติอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดจะออกหนังสือรับรองอัตราส่วนให้ประกอบการจดทะเบียน หากโควตาเต็ม ทายาทอาจต้องดำเนินการตามทางเลือกอื่นที่กฎหมายกำหนด ในส่วนเอกสาร เราช่วยแปลคำสั่งศาล เอกสารทายาท และหนังสือจากนิติบุคคล พร้อมจัดลำดับรับรองให้ครบก่อนวันนัด",
      "lang": "th",
      "cluster": "inheritance",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-en-03",
      "q": "Can a foreign heir inherit Thai land?",
      "a": "Foreign inheritance of land is restricted under the Land Code and in practice usually leads to a required disposal within a set period, so speak to a licensed Thai lawyer before planning. On the document side, the usual bundle is the death certificate, the will or the court order appointing an estate administrator, proof of relationship, and the heirs' identity documents. Anything issued abroad needs a certified Thai translation and the full legalization chain before it goes to the court or the Land Office.",
      "lang": "en",
      "cluster": "inheritance",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-th-06",
      "q": "สิทธิเก็บกินกับสิทธิอาศัยต่างกันอย่างไร และควรแปลอย่างไรให้ไม่สับสน?",
      "a": "สิทธิเก็บกินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้สิทธิครอบครอง ใช้สอย และเก็บดอกผลจากทรัพย์สิน รวมถึงให้เช่าต่อได้ตามขอบเขตที่กฎหมายกำหนด ส่วนสิทธิอาศัยให้เพียงสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน ไม่ได้ให้สิทธิเก็บดอกผล คำแปลจึงต้องใช้คำที่แยกสองสิ่งนี้ออกจากกันชัดเจน เพราะทนายความหรือธนาคารปลายทางใช้คำแปลตัดสินว่าผู้ทรงสิทธิทำอะไรได้บ้าง การแปลรวบเป็นคำว่าสิทธิใช้ประโยชน์เฉย ๆ เป็นความคลาดเคลื่อนที่อันตราย",
      "lang": "th",
      "cluster": "rights",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-th-07",
      "q": "ภาระจำยอมเรื่องทางเข้าออก ต้องแปลเอกสารอะไรเมื่อขายให้ผู้ซื้อต่างชาติ?",
      "a": "ควรแปลสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่แสดงรายการภาระจำยอม บันทึกข้อตกลงหรือสัญญาที่ก่อภาระจำยอม และแผนที่หรือรูปแผนที่ที่ระบุแนวทางเข้าออก ผู้ซื้อต่างชาติและที่ปรึกษาของเขามักตรวจจุดนี้อย่างละเอียด เพราะกระทบมูลค่าและการใช้ประโยชน์ในอนาคต ถ้ามีเพียงข้อตกลงกันเองที่ยังไม่จดทะเบียน ควรระบุสถานะนั้นให้ชัดในคำแปล ไม่ควรเขียนให้ดูเหมือนเป็นสิทธิที่จดทะเบียนแล้ว",
      "lang": "th",
      "cluster": "rights",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-en-04",
      "q": "How do you translate usufruct versus habitation so foreign counsel is not misled?",
      "a": "A usufruct grants possession, use and the right to take the fruits of the property, including letting it out within the limits set by law. A right of habitation grants only the right to live in the dwelling and no right to the fruits. We keep the two terms strictly separate, because the receiving lawyer or bank decides what the holder may do based on our wording. Collapsing both into a generic 'right to use' is a genuinely dangerous simplification.",
      "lang": "en",
      "cluster": "rights",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-th-08",
      "q": "ต้องยื่นภาษีในประเทศตนเรื่องอสังหาริมทรัพย์ในไทย ควรแปลเอกสารชุดไหน?",
      "a": "ชุดที่ที่ปรึกษาภาษีต่างประเทศขอบ่อยคือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขายหรือสัญญาโอน ใบเสร็จค่าธรรมเนียมและภาษีที่ชำระ ณ สำนักงานที่ดิน ใบแจ้งประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และหลักฐานรายได้ค่าเช่าหากมี คำแปลต้องคงตัวเลขและวันที่ตามต้นฉบับทุกจุด ห้ามแปลงสกุลเงินหรือปรับปีปฏิทินให้เอง หากต้นฉบับใช้พุทธศักราช เราจะคงไว้พร้อมหมายเหตุเทียบคริสต์ศักราชในวงเล็บ",
      "lang": "th",
      "cluster": "tax",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-en-05",
      "q": "My home-country tax adviser needs the Thai property file — what should be translated?",
      "a": "Typically the title document, the sale or transfer agreement, the Land Office fee and tax receipts, the land and building tax assessment notice, and rental income evidence if any. We keep every figure and date exactly as printed, never convert currency, and never silently shift the calendar: Buddhist Era years stay as printed with a bracketed Gregorian equivalent noted by the translator. That discipline is what lets a foreign adviser rely on the file.",
      "lang": "en",
      "cluster": "tax",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-th-09",
      "q": "เอกสารที่ดินจะใช้ Apostille ได้เมื่อไร?",
      "a": "อนุสัญญา Apostille มีผลใช้บังคับกับประเทศไทยวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 หลังจากนั้น เอกสารราชการไทยที่จะใช้ในประเทศภาคีจะใช้ตรา Apostille แทนการรับรองซ้อนที่สถานทูต ส่วนเอกสารจากต่างประเทศที่มี Apostille แล้วก็นำมาใช้ในไทยได้โดยไม่ต้องผ่านสถานทูตไทย แต่ยังต้องแปลเป็นไทยพร้อมคำรับรองเพื่อยื่นต่อสำนักงานที่ดินหรือศาล จึงควรวางแผนล่วงหน้าว่าเอกสารชุดของคุณจะเดินเส้นทางใด",
      "lang": "th",
      "cluster": "apostille",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-th-10",
      "q": "ก่อนวันนัดโอนที่สำนักงานที่ดิน ควรตรวจอะไรบ้าง?",
      "a": "ตรวจห้าเรื่องนี้เป็นอย่างน้อย หนึ่งคือชื่อผู้ซื้อผู้ขายในทุกฉบับสะกดตรงกับหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชน สองคือเลขที่โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ตรงกันทุกจุด สามคือหนังสือมอบอำนาจใช้แบบที่ถูกต้องและรับรองครบลำดับ สี่คือหนังสือปลอดหนี้และหนังสือรับรองโควตายังไม่หมดอายุ ห้าคือแบบ FET และหลักฐานการโอนเงินพร้อมและชื่อตรงกับผู้ซื้อ ทีมของเราตรวจรายการนี้ให้ลูกค้าเป็นมาตรฐานก่อนส่งมอบงานทุกครั้ง",
      "lang": "th",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-th-11",
      "q": "ทำไมควรให้ที่ปรึกษาดูชุดเอกสารอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะแปลอย่างเดียว?",
      "a": "เพราะการโอนอสังหาริมทรัพย์มีวันนัดที่เลื่อนแล้วมีต้นทุนจริง ทั้งค่าเสียโอกาส ค่าปรับตามสัญญา และค่าเดินทางของคู่สัญญาที่บินมาจากต่างประเทศ ทีมของเราทำงานเอกสารสายนี้มากว่า 15 ปี จึงอ่านชุดเอกสารทั้งชุดพร้อมกัน แล้วชี้จุดที่จะทำให้เจ้าหน้าที่ตีกลับก่อนถึงวันนัด ถ้าคุณไม่อยากยุ่งยาก ส่งสำเนาสแกนทั้งชุดมาให้เราประเมิน แล้วให้เราดูแลตั้งแต่แปล รับรอง จนถึงจัดชุดพร้อมยื่น",
      "lang": "th",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr5-en-06",
      "q": "Why have an advisor review the property bundle instead of ordering translation only?",
      "a": "Because a postponed transfer date has a real price: contractual penalties, lost opportunity, and flights for parties who came in for the appointment. Our team has handled these bundles for over 15 years, so we read the whole set together and flag what an officer would bounce — mismatched name spellings, an expired debt-free certificate, the wrong power of attorney form — before the date arrives. Send scans of the full set and we can run it end to end.",
      "lang": "en",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-th-01",
      "q": "หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวคืออะไร และทำไมสำคัญ?",
      "a": "เป็นหนังสือที่นิติบุคคลอาคารชุดออกให้เพื่อยืนยันว่า ณ วันโอน สัดส่วนพื้นที่ที่คนต่างด้าวถือครองในอาคารนั้นยังไม่เกินเกณฑ์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด สำนักงานที่ดินใช้เอกสารนี้ประกอบการจดทะเบียน หากโควตาเต็มจะโอนในชื่อคนต่างด้าวไม่ได้ในวันนั้น ข้อควรระวังคือหนังสือฉบับนี้มีอายุสั้นและอ้างอิงสถานะ ณ วันที่ออก จึงควรขอใกล้วันนัดโอน ไม่ใช่ขอไว้ล่วงหน้าหลายเดือน",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-th-02",
      "q": "หนังสือปลอดหนี้ของนิติบุคคลอาคารชุดใช้ทำอะไร?",
      "a": "ใช้ยืนยันว่าห้องชุดนั้นไม่มีค่าส่วนกลางหรือหนี้ค้างชำระกับนิติบุคคล สำนักงานที่ดินต้องเห็นเอกสารนี้จึงจะรับจดทะเบียนโอน โดยทั่วไปนิติบุคคลจะออกให้หลังชำระยอดคงค้างครบและมีอายุใช้งานจำกัด ผู้ซื้อจากต่างประเทศควรให้ผู้รับมอบอำนาจประสานล่วงหน้า เพราะบางโครงการต้องใช้เวลาหลายวันทำการในการตรวจยอดและออกเอกสาร",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-th-03",
      "q": "ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดต้องแปลไหม ถ้าผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ?",
      "a": "ตามกฎหมายไม่บังคับให้แปลเพื่อจดทะเบียน แต่ในทางปฏิบัติควรแปลอย่างยิ่ง เพราะข้อบังคับกำหนดเรื่องที่กระทบผู้ซื้อโดยตรง เช่น การปล่อยเช่าระยะสั้น การเลี้ยงสัตว์ การต่อเติม การใช้พื้นที่ส่วนกลาง และวิธีเก็บค่าส่วนกลาง หากซื้อโดยไม่อ่านข้อบังคับแล้วพบข้อห้ามภายหลัง จะแก้ไขได้ยากมาก เราแนะนำให้แปลข้อบังคับและรายงานการประชุมใหญ่ล่าสุดควบคู่กัน",
      "lang": "th",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-en-01",
      "q": "What is the foreign quota letter and when should it be requested?",
      "a": "It is a letter from the condominium juristic person confirming that, as of its issue date, foreign ownership in the building is still within the statutory ratio under the Condominium Act. The Land Office needs it to register a transfer into a foreign buyer's name, and if the quota is full the transfer cannot proceed that day. Because it reflects the position on the date of issue and has a short shelf life, request it close to the appointment rather than months ahead.",
      "lang": "en",
      "cluster": "condo",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-th-04",
      "q": "สัญญาเช่า 30 ปีต้องจดทะเบียนหรือไม่ และต้องเตรียมเอกสารอะไร?",
      "a": "การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้ตลอดอายุที่ตกลงกัน มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปี เอกสารที่ใช้ประกอบมักได้แก่เอกสารกรรมสิทธิ์ บัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทางของคู่สัญญา สัญญาเช่าที่ระบุเงื่อนไขครบถ้วน และหนังสือมอบอำนาจถ้าไม่ได้มาด้วยตนเอง หากคู่สัญญาฝ่ายใดเป็นชาวต่างชาติ ควรมีคำแปลและล่ามในวันจดทะเบียนเพื่อให้เข้าใจข้อความที่ลงนามจริง",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-th-05",
      "q": "สิทธิเหนือพื้นดินต่างจากการเช่าอย่างไรในแง่เอกสาร?",
      "a": "สิทธิเหนือพื้นดินให้สิทธิมีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น จึงเป็นทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนแยกจากสัญญาเช่า และมักใช้คู่กันเมื่อผู้ลงทุนต่างชาติต้องการความมั่นคงของอาคารที่ตนสร้าง เอกสารที่ต้องเตรียมจะรวมถึงคำขอจดทะเบียน สัญญาที่ระบุขอบเขตและอายุสิทธิ แผนผังแนบ และเอกสารของคู่สัญญา ควรให้ที่ปรึกษาตรวจถ้อยคำในสัญญาก่อน เพราะรายละเอียดเรื่องการต่ออายุและการโอนสิทธิเขียนต่างกันได้มาก",
      "lang": "th",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-en-02",
      "q": "Does a 30-year lease have to be registered?",
      "a": "Yes. A lease of immovable property for more than three years must be registered with the competent official to be enforceable for its full term; without registration it is enforceable for three years only. Bring the title document, identification for both parties, the full lease text and a power of attorney if anyone is absent. Where one party is a foreign national, have a certified translation and an interpreter present at registration so that what is signed is genuinely understood.",
      "lang": "en",
      "cluster": "lease",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-th-06",
      "q": "ถ้าซื้อที่ดินในนามบริษัทไทย สำนักงานที่ดินขอเอกสารอะไรเพิ่ม?",
      "a": "มักขอหนังสือรับรองบริษัทที่ออกใหม่ บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น รายงานการประชุมที่อนุมัติการซื้อ และเอกสารแสดงแหล่งที่มาของเงินทุนของผู้ถือหุ้นไทย เจ้าหน้าที่ตรวจเพื่อดูว่าไม่ใช่การถือหุ้นแทนคนต่างด้าวซึ่งต้องห้ามตามกฎหมาย เอกสารทุกฉบับต้องเป็นปัจจุบัน ชื่อและเลขทะเบียนต้องตรงกันทุกจุด และถ้ามีผู้ถือหุ้นต่างชาติ เอกสารประกอบจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองและแปลอย่างถูกลำดับ",
      "lang": "th",
      "cluster": "corporate",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-th-07",
      "q": "เอกสารบริษัทจากต่างประเทศที่จะใช้กับสำนักงานที่ดินไทย ต้องทำอย่างไร?",
      "a": "ต้องผ่านการรับรองในประเทศต้นทางตามลำดับของประเทศนั้น แล้วรับรองที่สถานทูตไทยหรือสถานกงสุลไทย จากนั้นนำมารับรองนิติกรณ์ที่กรมการกงสุลในไทย พร้อมคำแปลภาษาไทยที่ผ่านการรับรอง เมื่ออนุสัญญาอะโพสทิลมีผลกับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 เอกสารจากประเทศภาคีที่มีตราอะโพสทิลแล้วจะไม่ต้องผ่านสถานทูตไทยอีก แต่ยังต้องมีคำแปลไทยที่รับรอง จึงควรวางแผนตามช่วงเวลาที่ยื่นจริง",
      "lang": "th",
      "cluster": "corporate",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-en-03",
      "q": "Our overseas parent company documents must be filed at a Thai Land Office — what is the route?",
      "a": "Complete the home-country certification chain, then legalise at the Thai embassy or consulate, then have the Thai Department of Consular Affairs legalise the file, and attach a certified Thai translation. From 28 February 2027, when the Apostille Convention enters into force for Thailand, documents from member states carrying an Apostille will no longer need Thai embassy legalisation, though a certified Thai translation is still required. Which route applies depends on your actual filing date, so plan it deliberately.",
      "lang": "en",
      "cluster": "corporate",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-th-08",
      "q": "ซื้อห้องชุดระหว่างก่อสร้าง ควรขอเอกสารอะไรจากโครงการ?",
      "a": "อย่างน้อยควรขอใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินของโครงการ สัญญาจะซื้อจะขายตามแบบที่กฎหมายกำหนด ตารางการชำระเงิน และเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุดเมื่อดำเนินการแล้ว ผู้ซื้อต่างชาติควรขอคำแปลสัญญาก่อนลงนาม เพราะเงื่อนไขเรื่องการเลื่อนกำหนดโอน การคืนเงิน และค่าปรับ เป็นจุดที่ส่งผลมากที่สุดเมื่อเกิดปัญหา และควรเก็บหลักฐานการโอนเงินทุกงวดไว้ให้ครบเพื่อใช้ประกอบแบบ FET ในวันโอน",
      "lang": "th",
      "cluster": "presale",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-th-09",
      "q": "ถ้าต้องใช้เอกสารที่ดินไทยในคดีที่ศาลต่างประเทศ ต้องเตรียมอย่างไร?",
      "a": "ต้องขอเอกสารฉบับที่หน่วยงานรับรองความถูกต้อง เช่น สำเนาโฉนดที่สำนักงานที่ดินรับรอง หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แล้วผ่านนิติกรณ์และแปลโดยผู้แปลที่ศาลปลายทางยอมรับ ศาลต่างประเทศมักตรวจเข้มเรื่องความต่อเนื่องของสายรับรองและวันที่ออกเอกสาร ควรถามศาลหรือทนายความปลายทางก่อนว่าต้องการผู้แปลที่ขึ้นทะเบียนในประเทศนั้นหรือไม่ เพราะหลายระบบไม่รับคำแปลจากต่างประเทศ",
      "lang": "th",
      "cluster": "dispute",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-en-04",
      "q": "Thai land documents are needed for a court case overseas — what is required?",
      "a": "Obtain officially certified copies from the Land Office rather than plain photocopies, complete the legalisation chain, and use a translator the destination court accepts. Foreign courts scrutinise the continuity of the certification chain and the issue dates closely, and many civil-law jurisdictions will only accept a translation by a translator on their own register. Confirm that point with the court or your local counsel before any page is translated.",
      "lang": "en",
      "cluster": "dispute",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-th-10",
      "q": "ทำไมการตรวจชุดเอกสารทั้งชุดพร้อมกันจึงสำคัญกว่าตรวจทีละใบ?",
      "a": "เพราะข้อผิดพลาดที่ทำให้ถูกตีกลับส่วนใหญ่เกิดจากความไม่สอดคล้องระหว่างเอกสาร ไม่ใช่ความผิดในเอกสารใบเดียว เช่น ชื่อสะกดต่างกันระหว่างหนังสือเดินทางกับสัญญา เลขที่โฉนดพิมพ์ผิดในหนังสือมอบอำนาจ หรือวันที่ในหนังสือปลอดหนี้หมดอายุก่อนวันนัด การอ่านทั้งชุดพร้อมกันจึงจับปัญหาเหล่านี้ได้ตั้งแต่ต้น ทีมของเราทำงานเอกสารสายอสังหาริมทรัพย์มากว่า 15 ปี และใช้รายการตรวจแบบเดียวกันนี้กับทุกงาน",
      "lang": "th",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-documents-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr6-en-05",
      "q": "Can you handle the whole property document file for us?",
      "a": "Yes. We map the authentication route, obtain and check the Land Office and juristic-person documents, prepare certified translations, arrange an interpreter for the transfer appointment, and run a full cross-document consistency check before the date. Clients who are overseas or short of time typically hand us the entire file. Talk to our team by phone, LINE or email during business hours and we will tell you exactly what is needed before you commit.",
      "lang": "en",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/contact"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-01",
      "q": "ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จะรับโอนห้องชุด ต้องเตรียมเอกสารเบื้องต้นอะไรบ้าง?",
      "a": "ชุดพื้นฐานที่สำนักงานที่ดินมักเรียก ได้แก่ (1) หนังสือเดินทางฉบับจริงพร้อมสำเนาที่ลงนามรับรอง (2) หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร เช่น แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือหนังสือรับรองจากธนาคาร ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19 ตรี (3) หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุด ยืนยันว่าโควตาไม่เกินร้อยละ 49 (4) หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 (5) สัญญาจะซื้อจะขายและหลักฐานการชำระเงิน (6) หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ฉบับผู้ขาย เอกสารที่ออกเป็นภาษาต่างประเทศต้องมีคำแปลไทยที่รับรองแล้ว หากคุณไม่สะดวกไล่เก็บเอกสารเหล่านี้ทีละหน่วยงาน เราจัดการให้ครบทั้งชุดได้",
      "lang": "th",
      "cluster": "documents",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-02",
      "q": "ผู้ขายที่อยู่ต่างประเทศ ต้องเตรียมเอกสารอะไรเพื่อให้คนในไทยไปโอนแทน?",
      "a": "ต้องมี (1) หนังสือมอบอำนาจตามแบบกรมที่ดิน — ท.ด.21 สำหรับที่ดิน หรือ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด กรอกครบทุกช่องรวมถึงเลขที่โฉนด/ห้องชุด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด และขอบเขตอำนาจที่ระบุชัด (2) ลายมือชื่อผู้มอบอำนาจที่ผ่านการรับรองโดยโนตารีพับลิกในประเทศที่พำนัก แล้วรับรองต่อที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือใช้เส้นทาง Apostille เมื่ออนุสัญญามีผลกับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 (3) สำเนาหนังสือเดินทางรับรองสำเนาถูกต้องทุกหน้าที่เกี่ยวข้อง (4) สำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ (5) โฉนดฉบับเจ้าของ ห้ามใช้แบบฟอร์มมอบอำนาจทั่วไปที่ไม่ใช่แบบกรมที่ดิน เพราะเจ้าพนักงานปฏิเสธเป็นปกติ",
      "lang": "th",
      "cluster": "documents",
      "target": "/services/notary-public"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-03",
      "q": "จะจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาว ต้องเตรียมเอกสารอะไร?",
      "a": "สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้เต็มอายุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และเช่าเพื่อการอยู่อาศัยทำได้ไม่เกิน 30 ปีตามมาตรา 540 เอกสารที่ต้องเตรียมคือ ต้นฉบับสัญญาเช่าอย่างน้อย 3 ชุดที่ลงนามครบ โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับเจ้าของ บัตรประชาชน/หนังสือเดินทางของทั้งสองฝ่าย ทะเบียนบ้าน หนังสือยินยอมคู่สมรสหากเป็นสินสมรส หนังสือรับรองนิติบุคคลและตราประทับหากคู่สัญญาเป็นบริษัท และคำแปลไทยที่รับรองแล้วหากสัญญาทำเป็นภาษาอังกฤษ",
      "lang": "th",
      "cluster": "documents",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-04",
      "q": "ทายาทที่รับมรดกที่ดิน ต้องใช้เอกสารอะไรที่สำนักงานที่ดิน?",
      "a": "โดยทั่วไปต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกพร้อมหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด มรณบัตรของเจ้ามรดก ทะเบียนบ้านที่จำหน่ายชื่อแล้ว หลักฐานความสัมพันธ์ของทายาท เช่น สูติบัตรหรือทะเบียนสมรส บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้จัดการมรดกและทายาททุกคน โฉนดฉบับเจ้าของ และพินัยกรรมหากมี หากเอกสารบางส่วนออกในต่างประเทศ ต้องผ่านการรับรองในประเทศต้นทางแล้วแปลเป็นไทยพร้อมรับรองคำแปลที่กรมการกงสุล ทายาทที่เป็นคนต่างด้าวมีข้อจำกัดตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 93–94 จึงควรปรึกษาก่อนวางแผนถือครอง",
      "lang": "th",
      "cluster": "documents",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-05",
      "q": "ขั้นตอนการจัดชุดเอกสารอสังหาริมทรัพย์ให้พร้อมใช้ในต่างประเทศมีกี่ขั้น?",
      "a": "เรามีลำดับงาน 7 ขั้นที่ใช้กับทุกเคส ขั้นที่ 1 ระบุปลายทางและหน่วยงานผู้รับ เพราะรูปแบบการรับรองต่างกันตามประเทศ ขั้นที่ 2 คัดเอกสารต้นฉบับหรือสำเนารับรองใหม่จากสำนักงานที่ดินและนิติบุคคลอาคารชุด ขั้นที่ 3 ตรวจความสอดคล้องของชื่อ เลขที่โฉนด เนื้อที่ และวันที่ทุกฉบับเทียบกับหนังสือเดินทาง ขั้นที่ 4 แปลโดยนักแปลที่ปลายทางยอมรับ พร้อมคำรับรองความถูกต้อง ขั้นที่ 5 รับรองลายมือชื่อโดยทนายผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อ (Notary Public) เมื่อปลายทางกำหนด ขั้นที่ 6 ยื่นรับรองนิติกรณ์ที่กองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล ขั้นที่ 7 รับรองต่อที่สถานทูตปลายทาง หรือขอ Apostille เมื่ออนุสัญญามีผลกับไทย",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-06",
      "q": "ควรเริ่มเตรียมเอกสารล่วงหน้ากี่วันก่อนวันนัดโอน?",
      "a": "วางแผนแบบถอยหลังจากวันนัดที่สำนักงานที่ดิน เอกสารที่มีอายุจำกัด เช่น หนังสือรับรองปลอดหนี้ หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าว และหนังสือรับรองนิติบุคคล ควรออกใกล้วันนัดที่สุดเพราะหลายแห่งกำหนดอายุไว้สั้น ส่วนงานที่กินเวลานานคือหนังสือมอบอำนาจจากต่างประเทศ ซึ่งต้องผ่านโนตารีในประเทศต้นทาง การรับรองของหน่วยงานที่มีอำนาจ และการส่งเอกสารกลับไทย จึงควรเริ่มก่อนวันนัดหลายสัปดาห์ ไม่ใช่หลายวัน เราทำตารางย้อนกลับให้ลูกค้าทุกเคสเพื่อไม่ให้เอกสารใดหมดอายุก่อนถึงวันนัด",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-07",
      "q": "ถ้าคู่สัญญาไม่เข้าใจภาษาไทยในวันจดทะเบียน ต้องทำอย่างไร?",
      "a": "เจ้าพนักงานที่ดินจะอ่านและอธิบายสาระสำคัญของสัญญาก่อนลงนาม หากคู่สัญญาไม่เข้าใจภาษาไทย โดยปฏิบัติแล้วต้องมีล่ามที่น่าเชื่อถือร่วมด้วย และบางสำนักงานขอให้ล่ามแสดงบัตรประชาชนพร้อมลงนามรับรองการแปลในบันทึกถ้อยคำ ควรจัดสัญญาสองภาษาแบบเรียงคู่คอลัมน์ให้ตรวจเทียบได้ง่าย และระบุในสัญญาว่าฉบับภาษาใดใช้บังคับเมื่อข้อความขัดกัน เราจัดล่ามและคำแปลคู่ภาษาให้พร้อมวันนัดได้",
      "lang": "th",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/interpreter"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-08",
      "q": "รับรองนิติกรณ์ผ่านสถานทูต กับ Apostille ต่างกันอย่างไรสำหรับเอกสารที่ดิน?",
      "a": "เส้นทางเดิมคือ กรมการกงสุลรับรองก่อน แล้วนำไปรับรองต่อที่สถานทูตของประเทศปลายทางในกรุงเทพฯ ซึ่งมีคิว ค่าธรรมเนียม และเงื่อนไขต่างกันในแต่ละสถานทูต ส่วน Apostille เป็นการรับรองใบเดียวที่ประเทศภาคีอนุสัญญากรุงเฮกยอมรับร่วมกัน โดยจะมีผลกับประเทศไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 ข้อสำคัญคือ Apostille แทนได้เฉพาะขั้นสถานทูตปลายทางเท่านั้น ไม่แทนขั้นการแปลและไม่แทนการรับรองคำแปล และรับรองเพียงลายมือชื่อกับตราประทับ ไม่ได้รับรองว่าเนื้อหาในเอกสารถูกต้อง ควรตรวจกับกรมการกงสุลว่าเอกสารประเภทของคุณอยู่ในขอบเขตหรือยังต้องใช้เส้นทางสถานทูต",
      "lang": "th",
      "cluster": "compare",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-09",
      "q": "หนังสือมอบอำนาจแบบ ท.ด.21 ต่างจาก Power of Attorney ที่ทำในต่างประเทศอย่างไร?",
      "a": "ท.ด.21 และ อ.ช.21 เป็นแบบพิมพ์ของกรมที่ดินที่เจ้าพนักงานคุ้นเคยและใช้จดทะเบียนได้ทันที ส่วน Power of Attorney แบบสากลที่ร่างโดยทนายต่างประเทศมักมีถ้อยคำกว้างและไม่ระบุรายละเอียดแปลงที่ดินตามที่ระเบียบต้องการ แนวปฏิบัติที่ปลอดภัยที่สุดคือใช้แบบ ท.ด.21/อ.ช.21 เป็นหลัก ให้ผู้มอบอำนาจลงนามต่อหน้าโนตารีในต่างประเทศ แล้วรับรองต่อที่สถานทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือใช้เส้นทาง Apostille เมื่อมีผลบังคับ หากมี POA สากลอยู่แล้ว ให้แนบเป็นเอกสารประกอบ ไม่ใช่ใช้แทนแบบของกรมที่ดิน",
      "lang": "th",
      "cluster": "compare",
      "target": "/services/notary-public"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-10",
      "q": "โฉนด น.ส.4 จ. ต่างจาก น.ส.3 ก. อย่างไร และมีผลต่อการแปลอย่างไร?",
      "a": "น.ส.4 จ. คือโฉนดที่ดินซึ่งแสดงกรรมสิทธิ์และซื้อขายจดทะเบียนได้เต็มรูปแบบ ส่วน น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่แสดงสิทธิครอบครองและมีวิธีจดทะเบียนกับเงื่อนไขการรังวัดต่างออกไป ในงานแปล ความต่างนี้สำคัญมาก เพราะการแปลทั้งสองอย่างเป็นคำว่า title deed เฉย ๆ ทำให้หน่วยงานหรือธนาคารต่างประเทศเข้าใจสิทธิผิด เราจึงแปลโดยคงชื่อประเภทเอกสารตามภาษาไทยพร้อมคำอธิบายกำกับ และคงเลขที่ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ และเนื้อที่ตามหน่วย ไร่-งาน-ตารางวา ให้ตรงต้นฉบับ",
      "lang": "th",
      "cluster": "compare",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-11",
      "q": "เช่าระยะยาว 30 ปี กับ สิทธิเก็บกิน ต่างกันอย่างไรในแง่เอกสาร?",
      "a": "สัญญาเช่ามีกำหนดเวลาแน่นอนและเช่าเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 30 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 เมื่อเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนตามมาตรา 538 ส่วนสิทธิเก็บกินตามมาตรา 1417–1428 ให้สิทธิใช้สอยและถือเอาดอกผลได้ และอาจกำหนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ ซึ่งเป็นคนละลักษณะกับการเช่า ทั้งสองอย่างจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด เมื่อแปลเพื่อใช้ต่างประเทศต้องแปลรายการจดทะเบียนหลังโฉนดทั้งหมด ไม่ใช่แปลเฉพาะหน้าแรก มิฉะนั้นผู้รับเอกสารจะไม่เห็นภาระผูกพันที่มีอยู่",
      "lang": "th",
      "cluster": "compare",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-12",
      "q": "ถือห้องชุดในโควตาคนต่างด้าว กับ ถือผ่านบริษัทไทย ต่างกันอย่างไร?",
      "a": "การถือในโควตาคนต่างด้าวเป็นเส้นทางที่กฎหมายรองรับตรงตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19 ทวิ โดยรวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา เอกสารจึงตรงไปตรงมา ส่วนการถือผ่านบริษัทไทยมีความเสี่ยงเรื่องการถือหุ้นแทน ซึ่งต้องห้ามตาม พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มาตรา 36 และสำนักงานที่ดินอาจเรียกเอกสารตรวจสอบที่มาของเงินลงทุนและงบการเงินของผู้ถือหุ้นไทยเพิ่ม เราไม่ให้ความเห็นทางกฎหมายเรื่องโครงสร้างการถือครอง แต่จัดเตรียมและแปลเอกสารตรวจสอบทั้งชุดให้ได้ และแนะนำให้ปรึกษาทนายผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ",
      "lang": "th",
      "cluster": "compare",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-13",
      "q": "สาเหตุที่หนังสือมอบอำนาจจากต่างประเทศถูกตีกลับบ่อยที่สุดคืออะไร?",
      "a": "อันดับหนึ่งคือชื่อสะกดไม่ตรงกับหนังสือเดินทางหรือไม่ตรงกับชื่อที่ปรากฏหลังโฉนด รองลงมาคือกรอกแบบไม่ครบ โดยเฉพาะเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ และเนื้อที่ ตามด้วยการเว้นช่องว่างในแบบฟอร์มไว้ให้กรอกทีหลัง ซึ่งเจ้าพนักงานถือเป็นความเสี่ยงและมักปฏิเสธ ถัดมาคือรับรองไม่ครบขั้น เช่น ผ่านโนตารีแล้วแต่ยังไม่ได้รับรองที่สถานทูตหรือสถานกงสุลไทย และสุดท้ายคือขอบเขตอำนาจกว้างเกินไปจนไม่ครอบคลุมนิติกรรมที่จะทำจริง เราตรวจแบบฟอร์มให้ก่อนคุณลงนาม จึงลดการเดินทางซ้ำได้มาก",
      "lang": "th",
      "cluster": "pitfalls",
      "target": "/services/notary-public"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-14",
      "q": "แปลเอกสารที่ดินแล้วถูกปฏิเสธ เกิดจากอะไรได้บ้าง?",
      "a": "ที่พบบ่อยคือแปลเฉพาะหน้าแรกโดยไม่แปลสารบัญจดทะเบียนด้านหลัง ทำให้ผู้รับไม่เห็นการจำนอง ภาระจำยอม หรือสิทธิเก็บกินที่จดไว้ ถัดมาคือแปลหน่วยเนื้อที่ผิด เช่น แปลงไร่-งาน-ตารางวาเป็นตารางเมตรโดยไม่คงหน่วยเดิมกำกับ ต่อมาคือชื่อหน่วยงานราชการแปลไม่ตรงกับที่ปลายทางคุ้นเคย และการไม่คงเลขที่เอกสารกับตราประทับไว้ในคำแปล สุดท้ายคือแกะแม็กซ์เอกสารที่กงสุลเย็บและประทับตราไว้แล้วเพื่อถ่ายสำเนา ซึ่งทำให้ชุดเอกสารเสียสภาพและถูกปฏิเสธทั้งชุด",
      "lang": "th",
      "cluster": "pitfalls",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-15",
      "q": "เอกสารหมดอายุระหว่างรอคิวสถานทูต ควรจัดการอย่างไร?",
      "a": "หนังสือรับรองนิติบุคคล หนังสือรับรองปลอดหนี้ และหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าว มักถูกกำหนดอายุการยอมรับไว้สั้น เมื่อรวมเวลารอคิวรับรองนิติกรณ์และคิวสถานทูตแล้ว เอกสารอาจหมดอายุก่อนถึงวันยื่นจริง วิธีจัดการคือจัดลำดับให้เอกสารที่มีอายุจำกัดออกเป็นลำดับท้ายสุดของกระบวนการ และเตรียมเอกสารที่ไม่มีวันหมดอายุ เช่น คำแปลของโฉนด ให้เสร็จก่อน เราจองคิวและวางลำดับให้ทั้งชุดเพื่อให้ทุกฉบับยังใช้ได้ในวันยื่น",
      "lang": "th",
      "cluster": "pitfalls",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-16",
      "q": "คู่สมรสเป็นคนต่างชาติ ต้องมีเอกสารเพิ่มไหมเมื่อคนไทยซื้อที่ดิน?",
      "a": "ในทางปฏิบัติสำนักงานที่ดินมักให้คนไทยผู้ซื้อและคู่สมรสต่างชาติลงนามในบันทึกถ้อยคำยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย ไม่ใช่สินสมรส เอกสารประกอบจึงรวมถึงหนังสือเดินทางของคู่สมรสต่างชาติพร้อมสำเนารับรอง ทะเบียนสมรส และคำแปลไทยที่รับรองแล้วหากทะเบียนสมรสจดในต่างประเทศ ซึ่งต้องผ่านการรับรองในประเทศต้นทางและรับรองคำแปลที่กรมการกงสุลก่อน เราเตรียมชุดนี้ให้ลูกค้าเป็นประจำและตรวจให้ชื่อทุกฉบับสะกดตรงกัน",
      "lang": "th",
      "cluster": "cases",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-17",
      "q": "ผู้เยาว์เป็นเจ้าของที่ดินหรือมีชื่อในโฉนด จะทำนิติกรรมได้อย่างไร?",
      "a": "การทำนิติกรรมที่กระทบทรัพย์สินของผู้เยาว์ เช่น การขาย จำนอง หรือให้เช่าระยะยาว โดยหลักต้องได้รับอนุญาตจากศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยอำนาจปกครอง เอกสารจึงต้องมีคำสั่งอนุญาตของศาลพร้อมหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด สูติบัตรของผู้เยาว์ บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ใช้อำนาจปกครอง และโฉนดฉบับเจ้าของ หากผู้ปกครองอยู่ต่างประเทศ เอกสารยินยอมต้องผ่านโนตารีและการรับรองของสถานทูตหรือสถานกงสุลไทยก่อนใช้ในไทย เราช่วยจัดชุดเอกสารและคำแปลให้ครบตามที่ศาลและสำนักงานที่ดินต้องการ",
      "lang": "th",
      "cluster": "cases",
      "target": "/services/notary-public"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-18",
      "q": "โฉนดฉบับเจ้าของสูญหาย จะยังโอนหรือใช้เอกสารในต่างประเทศได้ไหม?",
      "a": "ต้องขอออกใบแทนโฉนดที่สำนักงานที่ดินท้องที่ก่อน โดยทั่วไปต้องแจ้งความเป็นหลักฐาน นำพยานไปให้ถ้อยคำ และมีการประกาศตามระเบียบก่อนออกใบแทน ระหว่างนั้นยังโอนไม่ได้ เมื่อได้ใบแทนแล้วจึงนำไปคัดสำเนารับรองเพื่อแปลและรับรองคำแปลตามปกติ ข้อควรระวังคือใบแทนจะมีข้อความระบุว่าเป็นใบแทน ซึ่งต้องคงไว้ในคำแปลด้วย ห้ามละไว้ เพราะผู้รับเอกสารในต่างประเทศต้องเห็นสถานะที่แท้จริงของเอกสาร",
      "lang": "th",
      "cluster": "cases",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-19",
      "q": "ธนาคารต่างประเทศขอเอกสารอสังหาริมทรัพย์ไทยเพื่อพิจารณาสินเชื่อ ต้องเตรียมอย่างไร?",
      "a": "ธนาคารมักขอสามกลุ่มพร้อมกัน คือ เอกสารกรรมสิทธิ์ ได้แก่ โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมสารบัญจดทะเบียนด้านหลัง เอกสารมูลค่า ได้แก่ รายงานประเมินราคาหรือสัญญาซื้อขายที่จดทะเบียน และเอกสารภาระผูกพัน ได้แก่ หนังสือรับรองปลอดหนี้หรือรายการจำนอง ทั้งหมดต้องมีคำแปลรับรองและมักต้องผ่านการรับรองนิติกรณ์ก่อนส่งออก ควรถามธนาคารให้ชัดว่าต้องการเส้นทางรับรองแบบใดและรับสำเนาอิเล็กทรอนิกส์ได้หรือไม่ ก่อนเริ่มกระบวนการ เพื่อไม่ต้องทำซ้ำ",
      "lang": "th",
      "cluster": "cases",
      "target": "/services/consular-mfa-thai"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-th-20",
      "q": "ที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์ช่วยลดความเสี่ยงในงานเอกสารที่ดินอย่างไร?",
      "a": "ประสบการณ์ช่วยได้มากที่สุดในสองจุด จุดแรกคือการเลือกเส้นทางรับรองให้ถูกตั้งแต่ต้น เพราะการเดาผิดว่าปลายทางต้องการนิติกรณ์ สถานทูต หรือ Apostille ทำให้เสียเวลารอบละหลายสัปดาห์ จุดที่สองคือการอ่านเอกสารทั้งชุดพร้อมกันเพื่อจับความไม่สอดคล้องระหว่างฉบับ ซึ่งเป็นสาเหตุการตีกลับที่พบมากกว่าความผิดในเอกสารใบเดียว ทีมของเราทำงานสายเอกสารกฎหมายและอสังหาริมทรัพย์มากว่า 15 ปี เราจึงไม่ได้แค่รับแปล แต่วางแผนลำดับงานและเตือนล่วงหน้าว่าเอกสารใดจะหมดอายุก่อนวันนัด",
      "lang": "th",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-en-01",
      "q": "What documents does a foreign buyer need to register a Thai condominium unit?",
      "a": "The Land Office normally asks for your original passport with certified copies, evidence that the purchase funds were remitted into Thailand in foreign currency (a Foreign Exchange Transaction form or a bank certificate) as required by section 19 ter of the Condominium Act, a foreign-quota letter from the juristic person confirming the building stays within the 49 percent limit, a debt-free certificate under section 29, the sale and purchase agreement with payment evidence, and the seller's unit title document. Any document issued in a foreign language needs a certified Thai translation. We can collect, translate and sequence the entire file for you.",
      "lang": "en",
      "cluster": "documents",
      "target": "/services/property-deep-pillar"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-en-02",
      "q": "I live abroad. How do I authorise someone in Thailand to transfer my property?",
      "a": "Use the Land Department's own power of attorney form — Tor Dor 21 for land or Or Chor 21 for a condominium unit — completed in full, including the title deed number, parcel details and the exact scope of authority. Sign it before a notary public where you live, then have it legalised at the Royal Thai Embassy or Consulate, or through an apostille once the Hague Convention takes effect for Thailand on 28 February 2027. Add certified copies of your passport and your attorney's Thai ID. Generic international powers of attorney are routinely rejected, so start with the Land Department form.",
      "lang": "en",
      "cluster": "process",
      "target": "/services/notary-public"
    },
    {
      "id": "prop-pr7-en-03",
      "q": "Can your team handle the whole property document process end to end?",
      "a": "Yes. We identify the receiving authority and the correct authentication route, obtain fresh certified copies, run a cross-document consistency check against your passport spelling, prepare certified translations including the registration entries on the reverse of the deed, arrange notarisation and Ministry of Foreign Affairs legalisation, and book the embassy step where required. We also plan the sequence backwards from your appointment so that no short-lived certificate expires in the queue. Contact our team by phone, LINE or email during business hours for a document review before you commit.",
      "lang": "en",
      "cluster": "advisory",
      "target": "/contact"
    }
  ],
  "questionIndex": [
    "เอกสารอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องแปลรับรองมีอะไรบ้าง?",
    "หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินของไทยมีกี่ประเภท และต่างกันอย่างไร?",
    "แปลโฉนดที่ดินต้องระบุอะไรบ้างให้ครบ?",
    "หน่วยเนื้อที่ไร่-งาน-ตารางวา ควรแปลอย่างไร?",
    "ต้องใช้ต้นฉบับหรือสำเนาโฉนดในการแปล?",
    "แปลชื่อคนต่างชาติในเอกสารที่ดินให้ตรงกันอย่างไร?",
    "คนต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้จริงหรือไม่?",
    "Foreign Quota Letter คืออะไร ต้องแปลไหม?",
    "หนังสือรับรองการปลอดหนี้คืออะไร?",
    "แบบ FET (เดิม ธ.ต.3) คืออะไร และเกี่ยวกับการซื้อคอนโดอย่างไร?",
    "โอนเงินซื้อคอนโดจากบัญชีคนอื่นได้ไหม?",
    "อ.ช.2 กับ อ.ช.21 ต่างกันอย่างไร?",
    "สัญญาเช่าที่ดินหรืออาคารในไทยเช่าได้นานสุดกี่ปี?",
    "'30+30+30' ที่โครงการโฆษณาบังคับได้จริงไหม?",
    "สัญญาเช่าต้องจดทะเบียนเมื่อไร?",
    "สัญญาเช่าที่ทำเป็นภาษาอังกฤษใช้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้ไหม?",
    "ผู้เช่าต่างชาติต้องแสดงเอกสารอะไรบ้างตอนจดทะเบียนเช่า?",
    "เช่าที่ดินในเขตนิคมอุตสาหกรรมเงื่อนไขต่างจากทั่วไปไหม?",
    "สิทธิเก็บกิน (Usufruct) คืออะไร?",
    "สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) ใช้ทำอะไร?",
    "ภาระจำยอมกับสิทธิอาศัยต่างกันอย่างไร?",
    "จำนองที่ดินต้องแปลเอกสารอะไรบ้าง?",
    "ตั้งบริษัทไทยให้คนไทยถือหุ้นแทนเพื่อซื้อที่ดินได้ไหม?",
    "สำนักงานที่ดินตรวจสอบโครงสร้างผู้ถือหุ้นอย่างไร?",
    "คนต่างชาติถือครองที่ดินในไทยได้ในกรณีใดบ้าง?",
    "คนต่างชาติรับมรดกที่ดินในไทยได้หรือไม่?",
    "อยู่ต่างประเทศ มอบอำนาจให้คนในไทยไปโอนที่ดินแทนได้ไหม?",
    "หนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 ต้องกรอกอย่างไรจึงไม่ถูกตีกลับ?",
    "หนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศเป็นภาษาอังกฤษ ใช้ในไทยได้เลยไหม?",
    "บริษัทต่างประเทศจะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องรับรองเอกสารอะไร?",
    "โอนอสังหาริมทรัพย์มีภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง?",
    "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร?",
    "เอกสารซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ใช้ยื่นภาษีในประเทศตัวเองได้ไหม?",
    "เอกสารที่ดินไทยจะเอาไปใช้ต่างประเทศต้องผ่านอะไรบ้าง?",
    "กรมการกงสุลรับรองโฉนดที่ดินโดยตรงไหม?",
    "Apostille จะช่วยงานอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?",
    "ต้องรับรองลายมือชื่อโดย Notary Public ในกรณีใดบ้าง?",
    "แปลเอกสารที่ดินเป็นภาษาอะไรได้บ้าง?",
    "คู่สมรสต่างชาติต้องเซ็นอะไรเมื่อคนไทยซื้อที่ดิน?",
    "ทะเบียนสมรสต่างประเทศต้องใช้ในงานที่ดินไหม?",
    "หย่าแล้วต้องแบ่งอสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้เอกสารอะไร?",
    "ส่งเอกสารให้แปลอย่างไร และใช้เวลาเท่าไร?",
    "ค่าบริการเท่าไร?",
    "แปลผิดหรือสะกดชื่อผิด แก้ไขให้ไหม?",
    "เอกสารที่ดินมีข้อมูลส่วนบุคคล ปลอดภัยไหม?",
    "แปลแล้วรับเอกสารที่ไหน ส่งต่างจังหวัดหรือต่างประเทศได้ไหม?",
    "มีบริการยื่นเอกสารแทนที่กรมการกงสุลไหม?",
    "ข้อผิดพลาดที่ทำให้เอกสารอสังหาริมทรัพย์ถูกตีกลับบ่อยที่สุดคืออะไร?",
    "ทำไมสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดถึงสำคัญ?",
    "ราคาประเมินทุนทรัพย์กับราคาซื้อขายจริงต่างกันได้ไหม?",
    "ซื้อบ้านพร้อมที่ดินกับซื้อคอนโด เอกสารต่างกันอย่างไร?",
    "สัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขายต่างกันอย่างไร?",
    "เอกสารโครงการจากผู้พัฒนาโครงการต้องตรวจอะไรก่อนแปล?",
    "ต้องเผื่อเวลากี่วันก่อนวันนัดโอนที่สำนักงานที่ดิน?",
    "Which Thai property documents do you translate and certify?",
    "Can a foreigner own a condominium unit in Thailand?",
    "What is the FET form and why does the Land Office ask for it?",
    "How long can a foreigner lease land in Thailand?",
    "Is a '30+30+30' lease enforceable?",
    "What is a usufruct and how does it differ from a superficies?",
    "Can I use a Thai company with Thai nominee shareholders to buy land?",
    "Are there lawful routes for a foreigner to own land in Thailand?",
    "I am abroad. Can someone sign at the Land Office for me?",
    "What is the certification chain for Thai property documents used abroad?",
    "What taxes and fees apply on a Thai property transfer?",
    "How do I get a quote and how long does it take?",
    "สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดสำคัญอย่างไรกับงานแปล?",
    "โฉนดชำรุด ตัวอักษรเลือน หรือตราประทับจาง แปลได้หรือไม่?",
    "ระวางและเลขที่ดินต้องแปลเป็นภาษาอังกฤษหรือคงไว้?",
    "ที่ดิน น.ส.3 ก. ขายให้คนต่างชาติหรือใช้ประกอบวีซ่าได้ไหม?",
    "ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 แปลรับรองเพื่อยื่นต่างประเทศได้หรือไม่?",
    "What is the difference between Chanote and other Thai land papers?",
    "แบบ FET จากธนาคารคืออะไร และต้องแปลไหม?",
    "ถ้าโอนเงินเข้ามาไม่ถึงเกณฑ์ที่ธนาคารออก FET ให้ ต้องทำอย่างไร?",
    "ซื้อคอนโดมือสองจากคนต่างชาติ ต้องดูโควตา 49% อย่างไร?",
    "ห้องชุดที่ซื้อในนามบริษัทไทย ต้องเตรียมเอกสารต่างจากซื้อในนามบุคคลอย่างไร?",
    "Which condominium documents do foreign buyers usually need translated?",
    "สัญญาเช่า 30 ปี ต่ออีก 30 ปี มีผลผูกพันจริงหรือไม่?",
    "สัญญาเช่าต้องจดทะเบียนเมื่อไร และมีผลต่อการแปลอย่างไร?",
    "เช่าที่ดินเพื่อทำโรงงานเกิน 30 ปีได้ไหม?",
    "สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย และสิทธิเหนือพื้นดิน ต่างกันอย่างไรในคำแปล?",
    "Is a Thai 30+30 year lease safe for a foreign tenant?",
    "เขียน ท.ด.21 อย่างไรไม่ให้ถูกปฏิเสธที่สำนักงานที่ดิน?",
    "อยู่ต่างประเทศ ลงนาม ท.ด.21 ต่อหน้า Notary Public ในประเทศนั้นพอไหม?",
    "หนังสือมอบอำนาจภาษาอังกฤษที่ทำจากต่างประเทศ ใช้ที่สำนักงานที่ดินได้เลยไหม?",
    "มอบอำนาจให้ทำหลายนิติกรรมในฉบับเดียวได้ไหม?",
    "Does a Land Office power of attorney expire?",
    "ทายาทต่างชาติที่ได้ที่ดินมาโดยมรดก ต้องจำหน่ายที่ดินภายในกำหนดหรือไม่?",
    "พินัยกรรมต่างประเทศที่ระบุที่ดินในไทย ใช้ได้ไหม?",
    "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเกี่ยวข้องกับเอกสารที่ต้องแปลอย่างไร?",
    "ขายคอนโดแล้วต้องการโอนเงินกลับต่างประเทศ ใช้เอกสารอะไร?",
    "What proof of ownership do overseas banks usually accept for a Thai property?",
    "บริษัทที่ได้รับส่งเสริม BOI ถือครองที่ดินได้อย่างไร?",
    "เช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม เอกสารต่างจากเช่าที่ดินทั่วไปอย่างไร?",
    "รายงานประเมินราคาทรัพย์สินต้องแปลทั้งเล่มไหม?",
    "Can a Thai company with foreign shareholders buy land?",
    "เอกสารที่ดินไทยจะใช้ในจีน ญี่ปุ่น หรือยุโรป ต้องเดินสายอย่างไร?",
    "หลังวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 เอกสารที่ดินจะง่ายขึ้นแค่ไหน?",
    "ควรแปลเอกสารที่ดินก่อนหรือหลังการเจรจาซื้อขาย?",
    "ส่งเอกสารให้แปลควรสแกนอย่างไรให้ผ่านฉลุย?",
    "ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์สะกดไม่ตรงกับพาสปอร์ตเล่มใหม่ ทำอย่างไร?",
    "How do you keep names and figures consistent across a property document set?",
    "ช่วยตรวจว่าที่ดินแปลงนี้ซื้อได้ปลอดภัยไหม?",
    "ช่วยคำนวณค่าธรรมเนียมโอนและภาษีให้ได้ไหม?",
    "งานเร่ง โอนสัปดาห์หน้า ทันไหม?",
    "How do I request a quotation for a property document package?",
    "อยู่ต่างประเทศแต่ต้องมอบอำนาจให้คนในไทยไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ต้องทำอย่างไร?",
    "หนังสือมอบอำนาจควรระบุขอบเขตแค่ไหนจึงจะปลอดภัยและใช้ได้จริง?",
    "How do I grant a power of attorney for a Thai Land Office while living abroad?",
    "ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในไทยต้องใช้เอกสารการโอนเงินแบบใด?",
    "หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวของนิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร?",
    "What proof of funds does a foreign condominium buyer need in Thailand?",
    "สัญญาเช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนเมื่อใด และต้องแปลอย่างไร?",
    "สิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดินต่างจากการเช่าอย่างไรในแง่เอกสาร?",
    "When must a Thai lease be registered, and how is the bilingual version handled?",
    "ทายาทอยู่ต่างประเทศ จะโอนที่ดินมรดกในไทยต้องเตรียมอะไร?",
    "How do overseas heirs transfer inherited Thai land?",
    "ชื่อในโฉนดกับหนังสือเดินทางหรือทะเบียนบ้านไม่ตรงกัน จะมีปัญหาไหม?",
    "ควรเริ่มเตรียมเอกสารก่อนวันนัดโอนที่สำนักงานที่ดินนานเท่าใด?",
    "How early should property documents be prepared before a Land Office appointment?",
    "หนังสือรับรองการปลอดหนี้ของนิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร และต้องแปลด้วยหรือไม่?",
    "หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวสำคัญอย่างไร?",
    "Why does a Thai condominium transfer need a debt-free certificate?",
    "How is the 49 percent foreign quota evidenced in the transfer file?",
    "ถ้าผู้ซื้อต่างชาติกู้เงินจากธนาคารต่างประเทศ ต้องเตรียมเอกสารแปลอะไรบ้าง?",
    "รายงานประเมินราคาทรัพย์สินต้องแปลทั้งเล่มหรือไม่?",
    "Do foreign lenders accept translated Thai title documents?",
    "สัญญาเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเช่าได้นานกว่า 30 ปีจริงหรือไม่?",
    "สิทธิเก็บกินกับสิทธิอาศัยต่างกันอย่างไรในมุมของเอกสารที่ต้องแปล?",
    "What is the practical difference between a usufruct and a right of habitation on Thai land?",
    "เอกสารภาระจำยอมและทางเข้าออกต้องแปลอย่างไรให้ปลายทางเข้าใจ?",
    "รูปแผนที่หลังโฉนดและใบรังวัดควรแปลด้วยหรือไม่?",
    "How should the survey map on the back of a Thai title deed be translated?",
    "ชื่อในโฉนดสะกดไม่ตรงกับหนังสือเดินทาง จะมีปัญหาตอนยื่นต่างประเทศไหม?",
    "ควรจัดลำดับรับรองเอกสารอสังหาริมทรัพย์อย่างไรจึงไม่ต้องทำซ้ำ?",
    "ซื้อขายจากต่างประเทศโดยไม่บินมาไทย ควรวางแผนเวลาอย่างไร?",
    "What is the safest order of certification for Thai property documents used abroad?",
    "I cannot travel to Thailand for the transfer. How should I plan the timeline?",
    "How does your team add value beyond the translation itself?",
    "แบบ FET คืออะไร และเกี่ยวข้องกับการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติอย่างไร?",
    "ธนาคารต่างประเทศขอเอกสารพิสูจน์แหล่งที่มาของเงิน ต้องแปลอะไรบ้าง?",
    "What is the FET form and why does the Land Office ask for it?",
    "อยู่ต่างประเทศ ไม่สะดวกมาวันโอน ทำหนังสือมอบอำนาจอย่างไรให้สำนักงานที่ดินรับ?",
    "I cannot attend the transfer date — how should the power of attorney be prepared?",
    "ชาวต่างชาติรับมรดกเป็นที่ดินในไทยได้หรือไม่ และต้องเตรียมเอกสารอะไร?",
    "ห้องชุดที่ตกทอดทางมรดกให้ชาวต่างชาติ ต้องดูเรื่องโควตาหรือไม่?",
    "Can a foreign heir inherit Thai land?",
    "สิทธิเก็บกินกับสิทธิอาศัยต่างกันอย่างไร และควรแปลอย่างไรให้ไม่สับสน?",
    "ภาระจำยอมเรื่องทางเข้าออก ต้องแปลเอกสารอะไรเมื่อขายให้ผู้ซื้อต่างชาติ?",
    "How do you translate usufruct versus habitation so foreign counsel is not misled?",
    "ต้องยื่นภาษีในประเทศตนเรื่องอสังหาริมทรัพย์ในไทย ควรแปลเอกสารชุดไหน?",
    "My home-country tax adviser needs the Thai property file — what should be translated?",
    "เอกสารที่ดินจะใช้ Apostille ได้เมื่อไร?",
    "ก่อนวันนัดโอนที่สำนักงานที่ดิน ควรตรวจอะไรบ้าง?",
    "ทำไมควรให้ที่ปรึกษาดูชุดเอกสารอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะแปลอย่างเดียว?",
    "Why have an advisor review the property bundle instead of ordering translation only?",
    "หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวคืออะไร และทำไมสำคัญ?",
    "หนังสือปลอดหนี้ของนิติบุคคลอาคารชุดใช้ทำอะไร?",
    "ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดต้องแปลไหม ถ้าผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ?",
    "What is the foreign quota letter and when should it be requested?",
    "สัญญาเช่า 30 ปีต้องจดทะเบียนหรือไม่ และต้องเตรียมเอกสารอะไร?",
    "สิทธิเหนือพื้นดินต่างจากการเช่าอย่างไรในแง่เอกสาร?",
    "Does a 30-year lease have to be registered?",
    "ถ้าซื้อที่ดินในนามบริษัทไทย สำนักงานที่ดินขอเอกสารอะไรเพิ่ม?",
    "เอกสารบริษัทจากต่างประเทศที่จะใช้กับสำนักงานที่ดินไทย ต้องทำอย่างไร?",
    "Our overseas parent company documents must be filed at a Thai Land Office — what is the route?",
    "ซื้อห้องชุดระหว่างก่อสร้าง ควรขอเอกสารอะไรจากโครงการ?",
    "ถ้าต้องใช้เอกสารที่ดินไทยในคดีที่ศาลต่างประเทศ ต้องเตรียมอย่างไร?",
    "Thai land documents are needed for a court case overseas — what is required?",
    "ทำไมการตรวจชุดเอกสารทั้งชุดพร้อมกันจึงสำคัญกว่าตรวจทีละใบ?",
    "Can you handle the whole property document file for us?",
    "ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จะรับโอนห้องชุด ต้องเตรียมเอกสารเบื้องต้นอะไรบ้าง?",
    "ผู้ขายที่อยู่ต่างประเทศ ต้องเตรียมเอกสารอะไรเพื่อให้คนในไทยไปโอนแทน?",
    "จะจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาว ต้องเตรียมเอกสารอะไร?",
    "ทายาทที่รับมรดกที่ดิน ต้องใช้เอกสารอะไรที่สำนักงานที่ดิน?",
    "ขั้นตอนการจัดชุดเอกสารอสังหาริมทรัพย์ให้พร้อมใช้ในต่างประเทศมีกี่ขั้น?",
    "ควรเริ่มเตรียมเอกสารล่วงหน้ากี่วันก่อนวันนัดโอน?",
    "ถ้าคู่สัญญาไม่เข้าใจภาษาไทยในวันจดทะเบียน ต้องทำอย่างไร?",
    "รับรองนิติกรณ์ผ่านสถานทูต กับ Apostille ต่างกันอย่างไรสำหรับเอกสารที่ดิน?",
    "หนังสือมอบอำนาจแบบ ท.ด.21 ต่างจาก Power of Attorney ที่ทำในต่างประเทศอย่างไร?",
    "โฉนด น.ส.4 จ. ต่างจาก น.ส.3 ก. อย่างไร และมีผลต่อการแปลอย่างไร?",
    "เช่าระยะยาว 30 ปี กับ สิทธิเก็บกิน ต่างกันอย่างไรในแง่เอกสาร?",
    "ถือห้องชุดในโควตาคนต่างด้าว กับ ถือผ่านบริษัทไทย ต่างกันอย่างไร?",
    "สาเหตุที่หนังสือมอบอำนาจจากต่างประเทศถูกตีกลับบ่อยที่สุดคืออะไร?",
    "แปลเอกสารที่ดินแล้วถูกปฏิเสธ เกิดจากอะไรได้บ้าง?",
    "เอกสารหมดอายุระหว่างรอคิวสถานทูต ควรจัดการอย่างไร?",
    "คู่สมรสเป็นคนต่างชาติ ต้องมีเอกสารเพิ่มไหมเมื่อคนไทยซื้อที่ดิน?",
    "ผู้เยาว์เป็นเจ้าของที่ดินหรือมีชื่อในโฉนด จะทำนิติกรรมได้อย่างไร?",
    "โฉนดฉบับเจ้าของสูญหาย จะยังโอนหรือใช้เอกสารในต่างประเทศได้ไหม?",
    "ธนาคารต่างประเทศขอเอกสารอสังหาริมทรัพย์ไทยเพื่อพิจารณาสินเชื่อ ต้องเตรียมอย่างไร?",
    "ที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์ช่วยลดความเสี่ยงในงานเอกสารที่ดินอย่างไร?",
    "What documents does a foreign buyer need to register a Thai condominium unit?",
    "I live abroad. How do I authorise someone in Thailand to transfer my property?",
    "Can your team handle the whole property document process end to end?"
  ]
}