โรงงานในนิคมอุตสาหกรรม (IEAT) — IEAT Industrial Estate Company

ประวัติและสถิติล่าสุด

IEAT ก่อตั้ง 24 ธันวาคม 2515 ตาม พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรม 2522 (แก้ไข 2550, 2561) · เดิมชื่อ 'องค์การนิคมอุตสาหกรรม' รวมกับสำนักงานส่งเสริม → IEAT · เริ่มด้วยนิคม 'บางชัน' (2515) ต่อมา 'แหลมฉบัง' (2531) และ 'มาบตาพุด' (2532) เป็น Petrochemical Hub · ปัจจุบัน (2568) มี 68 นิคม + 14 เขตประกอบการเสรี (Free Zone) รวมพื้นที่ 190,000 ไร่ · ใน EEC มี 32 นิคม รวม 78,000 ไร่ · Foreign investment ในนิคมปี 2567 = 340 พันล้านบาท (นำโดยจีน 29% ญี่ปุ่น 24%) · Free Zone (มาตรา 48-50) ให้สิทธิ Import Duty Exemption 100% สำหรับ Re-export + VAT 0% — ต่างจาก BOI ที่ยกเว้นเฉพาะ Machinery

เกณฑ์คุณสมบัติ (Eligibility)

ต้องเป็นกิจการ Manufacturing/Warehouse/Logistics ที่ผ่าน EIA (Environmental Impact Assessment) · ที่ตั้งต้องอยู่ใน IEAT-approved estate 68 แห่ง · เช่าที่ดิน 30 ปี ต่อ 2 ครั้ง (รวม 90 ปี) หรือซื้อขาด (ต่างชาติ 100% ได้ในนิคม) · เงินลงทุนขั้นต่ำแล้วแต่นิคม (เริ่ม 20 ล้านบาทที่บางชัน, 100 ล้านที่มาบตาพุด) · ต้องมี Wastewater Treatment ตามมาตรฐาน IEAT (คุมเข้มกว่ากรมโรงงานฯ 30%) · Free Zone Application ต้องพิสูจน์ Re-export ratio ≥ 60% ของรายได้ · ต้องได้รับใบ ร.ง.4 (Factory License) จากกรมโรงงานฯ ก่อนเปิด production

Hidden Traps ที่พลาดบ่อยที่สุด

1. 1IEAT Land Ownership เฉพาะที่ดินในนิคม — ไม่สามารถซื้อที่ดินภายนอกได้แม้จะใกล้กัน · ต่างจาก BOI ที่ครอบคลุมทั้ง Office+Housing
2. 2Free Zone Re-export requirement ≥ 60% — ถ้าตกต่ำกว่าเกณฑ์ (เช่นขายในประเทศเพิ่ม) จะถูกเก็บ Import Duty ย้อนหลัง + Penalty 2 เท่า
3. 3EIA ใน IEAT ต้องผ่าน 2 ชั้น: EIA ระดับโครงการ + EIA ระดับนิคม · โครงการใหม่ในนิคมเก่าอาจติดขัดถ้านิคมนั้น EIA ระดับพื้นที่หมดอายุ (มาบตาพุด 2557 case)
4. 4การส่งเสียก่อสร้าง+ทดลองเดินเครื่อง (Trial Run) ต้องขอ 'Notice Period' จากเพื่อนบ้านในนิคม 60 วัน — ผู้ประกอบการใหม่ไม่รู้ ถูกฟ้อง 12 case ในปี 2567
5. 5ห้ามเก็บ Hazardous Waste ในโรงงานเกิน 90 วัน — ต้องส่ง 'บริษัทกำจัดกาก' ที่ได้รับใบอนุญาต · IEAT audit ทุก 6 เดือน · ปรับ 20,000-500,000 THB + จำคุก

Insider Tips จาก NYC (ไม่มีในเว็บทางการ)

• เลือกนิคม Amata City Chonburi หรือ WHA Eastern Seaboard สำหรับ EV+Auto Parts — Utility Cost ถูกกว่านิคมรัฐ 15-20% + มี Vendor Network พร้อม
• ยื่น IEAT+BOI ควบคู่กันได้ (Dual Track) — ได้สิทธิทั้งการยกเว้น CIT (BOI) + Free Zone (IEAT) รวมได้สูงสุด 50% saving vs Standalone
• Free Zone License ควรยื่นตั้งแต่ก่อสร้าง — ได้ยกเว้น Import Duty เครื่องจักรก่อสร้าง + Prefab · ยื่นภายหลัง = จ่ายเต็ม + ขอคืน (ใช้เวลา 6-12 เดือน)
• ใช้ 'IEAT Smart Service' (ระบบออนไลน์ 2566) ยื่น ร.ง.4 คู่ IEAT License พร้อมกัน — ลดเวลาจาก 4 เดือน เหลือ 6 สัปดาห์
• ค่าเช่าที่ดินใน EEC มี Fixed Rate 25 ปีแรก (ปรับเฉพาะ CPI) — เจรจา Lock-in ตอน MoU จะประหยัด 30-50% เทียบตลาด

ค่าใช้จ่ายทั้งหมด (Cost Matrix)

สิทธิพิเศษที่ได้รับ (Benefits)

• Foreign Ownership 100% + Land Ownership ในนิคม (แม้ไม่มี BOI)
• Free Zone: Import Duty 0% + VAT 0% สำหรับ Re-export
• Utility Priority (ไฟ/น้ำ/ระบายน้ำ) — Uptime > 99.9%
• อนุญาตทำงานต่างชาติผ่าน IEAT One-Stop (ไม่ต้องผ่าน สจจ.)
• ต่ออายุใบอนุญาตประกอบกิจการ 15 ปี (ยาวสุดในไทย)
• Waste Management Infrastructure พร้อมใช้

เทียบกับตัวเลือกอื่น

IEAT vs BOI: BOI ให้ Tax Holiday, IEAT ให้ Land+Utility+Free Zone · เหมาะ combine ทั้งคู่สำหรับ Heavy Manufacturing · IEAT vs Standalone Factory: Standalone ต้องหาที่ดิน (ต่างชาติ 100% ทำไม่ได้) + จัดการ EIA เอง + สร้าง WWT · IEAT vs BOI-only: BOI ที่ไม่อยู่นิคมได้ Land Right เฉพาะที่จำเป็น (จำกัด) · IEAT ให้ 100% ในนิคม · สำหรับ Petrochemical, EV Battery, Data Center Heavy — IEAT + BOI + EEC = Ultimate Package

คำถามที่พบบ่อย