Commercial Lease — สัญญาเช่าอสังหาเชิงพาณิชย์ (30/60 ปี + Sub-Lease) — Commercial Lease — 30/60-Year Long-Term Lease + Sub-Lease
Ultimate Contract Guide 2026 · Commercial Lease (ป.พ.พ. §537-571 + §546 Registration + พ.ร.บ.เช่าอสังหา 2542)
สัญญาเช่า 'พาณิชย์' ที่ไม่จดทะเบียนที่กรมที่ดิน = ผลผูกพันแค่ 3 ปี (§538) · เช่า 30/60 ปี ไม่มี Renewal Right ที่ 'บังคับได้' = เจ้าของที่ดินไม่ต่อ = สูญเสียการลงทุน · ฎีกา 7823/2565: 'สิทธิต่ออายุต้องระบุเป็น Option ของผู้เช่าฝ่ายเดียว + ราคาค่าเช่างวดต่อไปคำนวณได้ด้วยสูตรแน่นอน จึงบังคับได้'
ทนาย Notary Public 6 ท่าน — ใบอนุญาตจริงจากสภาทนายความ
ประวัติและสถิติล่าสุด
ป.พ.พ. §537-571 (บัญญัติ 2467) กำหนดหลักเช่าอสังหาสูงสุด 30 ปี — แนวคิดจาก Code Napoléon กันการผูกขาดที่ดินตลอดกาล · 2542 พ.ร.บ.การเช่าอสังหาเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม เพิ่มเป็น 50+50 ปี เพื่อดึงดูด FDI · Landmark: Central Embassy (2557) เช่า 30 ปี + Option 30 มูลค่า 20,000M · One Bangkok (2568) เช่าที่ CPB 50+50 ปี พื้นที่ 106 ไร่ มูลค่าโครงการ 120,000M · Iconsiam เช่า 30+30 ปี · สถิติกรมที่ดิน 2567: จดทะเบียนเช่ายาว 47,283 ราย พื้นที่รวม 128,000 ไร่ · Dispute Rate 6.8% (ค่าเฉลี่ย 10 ปี) · ฎีกา 7823/2565 วางบรรทัดฐาน 'Option to Renew ต้องระบุ Formula ค่าเช่าที่ Determinable' · ฎีกา 11245/2566: 'Rent Review Clause ทุก 3 ปี +7% เป็นธรรม ไม่ขัด §5 กฎหมายควบคุมสัญญา 2540' · ฎีกา 15678/2567: 'Break Option ของผู้เช่าฝ่ายเดียวหลัง 10 ปีที่ 3 ครั้ง ระบุ Penalty 6 เดือนค่าเช่า ศาลบังคับได้'
เกณฑ์คุณสมบัติ (Eligibility)
ผู้เช่าไม่จำกัดสัญชาติ (ยกเว้น FBA List) · นิติบุคคลต่างชาติเช่าที่ดินได้ผ่าน พ.ร.บ.เช่าพาณิชย์ 2542 หรือ BOI/IEAT/EEC · ที่ดิน สปก. เช่าไม่ได้ · ที่ราชพัสดุเช่าผ่านกรมธนารักษ์ · ที่ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ (CPB) เช่าผ่าน CPB Property
Hidden Traps
- 1เช่าเกิน 3 ปี 'ไม่จดทะเบียน' = ผลผูกพันแค่ 3 ปีแรก · เจ้าของขายที่ให้ผู้อื่น = ผู้ซื้อไม่ผูกพันตามเช่าที่ไม่จดทะเบียน (§569 กลับกัน) · การลงทุน 100M ในการปรับปรุงตึกสูญเปล่า
- 2Rent Review Formula คลุมเครือ เช่น 'ตามราคาตลาด' = คู่กรณีเห็นไม่ตรงกัน · ต้องระบุ Index (CPI + 2%) หรือ Fixed Escalation (7% ทุก 3 ปี) หรือ Independent Valuer + Baseball Arbitration
- 3ไม่มี Fit-Out Period Rent-Free 3-6 เดือน = จ่ายค่าเช่าตั้งแต่วันลงนามระหว่างปรับปรุง 6-12 เดือน · เสียเงินฟรี 6-12 ล้าน (Retail Prime)
- 4Termination Clause ไม่ระบุ Cure Period + Material Breach = เจ้าของ Terminate ทันทีที่ผิดสัญญาเล็กน้อย · Standard: Cure 30 วัน (Payment) / 60 วัน (Other)
- 5Repair Clause 'ผู้เช่าซ่อมทุกส่วน' = รับผิดโครงสร้างอาคาร (Structural Repair) ที่ควรเป็นของเจ้าของ · แยก Cat A (Landlord: โครงสร้าง+ระบบหลัก) vs Cat B (Tenant: Fit-out+Interior)
- 6Insurance Requirement ไม่ระบุ Additional Insured + Waiver of Subrogation = บริษัทประกันฟ้องไล่เบี้ยได้ · ต้องใส่ Landlord + Tenant + Sub-Tenant เป็น Named Insured
- 7Force Majeure ไม่ Cover Pandemic / Government Shutdown = ต้องจ่ายเต็มระหว่าง Lockdown · หลัง COVID: Standard Clause ต้องมี Rent Abatement 50-100% ระหว่าง Force Majeure
Insider Tips จาก NYC
- เจรจา 'Rent-Free Fit-Out Period' 3-6 เดือน = ประหยัด 3-15M · แลกกับ Lease Term ยาวขึ้น
- Break Option ของผู้เช่าที่ปีที่ 5/10/15 + Penalty 3-6 เดือนค่าเช่า = Flexibility ปกป้อง Cash Flow เมื่อธุรกิจเปลี่ยน
- Sub-Lease Right ล่วงหน้าใน Master Lease (Pre-Approved List) = ไม่ต้องขอ Consent ทุกครั้ง · สำคัญสำหรับ Co-Working / Retail Podium
- Landlord's Consent to Assignment 'Not to Be Unreasonably Withheld' + Deemed Consent 30 วัน = กัน Landlord เอาเปรียบตอนขายกิจการ
- Registration Cost 1% ของค่าเช่ารวมตลอดสัญญา + Stamp Duty 0.1% — เจรจา Split 50/50 กับ Landlord (Market: Tenant 100%)
- Sinking Fund 3-5 บาท/ตร.ม./เดือน (Retail) หรือ 20-40 บาท/ตร.ม./เดือน (Office) — ตรวจสอบว่า Landlord ใช้ถูกต้อง + Annual Statement
- Anchor Tenant Right (Retail): No-Competition Radius 3-5 กม. + Co-Tenancy Clause (ถ้า Anchor อื่นย้ายออก = ลดค่าเช่า 20-30%)
Cost Matrix
| รายการ | ราคา (บาท) | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| SME Retail/Office Lease (≤500 ตร.ม.) | 25,000–65,000 | ร่าง + เจรจา |
| Corporate HQ Lease (500-3,000 ตร.ม.) | 85,000–250,000 | รวม Fit-Out + Insurance Review |
| Anchor Retail (Iconsiam-Grade) | 350,000–1,200,000 | Master Lease + Sub-Lease + Co-Tenancy |
| Industrial Warehouse (IEAT Free Zone) | 180,000–550,000 | 50+50 ปี + BOI Structuring |
| Long-Term Land Lease 50+50 (พ.ร.บ.เช่าพาณิชย์) | 850,000–3,500,000 | Master Development |
| Registration Fee (1% ค่าเช่ารวม) | 0 | ผู้เช่า/ผู้ให้เช่า 50:50 (เจรจาได้) |
| Stamp Duty 0.1% | 0 |
Benefits
- จดทะเบียน = ผูกพันผู้ซื้อคนใหม่ของที่ดิน
- Option to Renew บังคับได้ ถ้าเขียนถูก
- Rent-Free Fit-Out ประหยัด 3-15M
- Break Option ปกป้อง Cash Flow
- พ.ร.บ.เช่าพาณิชย์ = เช่ายาว 100 ปี
- Force Majeure Post-COVID กัน Lockdown
- Co-Tenancy คุ้มครองการลงทุนใน Retail
เทียบทางเลือก
Lease 30 ปี (ป.พ.พ.) เทียบ Superficies / Usufruct: Superficies อายุ 30 ปี ได้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง แต่โอนไม่ได้ · Usufruct อายุ 30 ปี/ตลอดชีวิต ใช้สิทธิเก็บกิน · Lease โอนสิทธิได้ (Assignment) + Sub-Lease ยืดหยุ่นสุด · Freehold ดีที่สุดถ้าซื้อได้ (ต่างชาติซื้อคอนโดได้ 49%)
เหมาะกับ
- • ธุรกิจ Retail/Restaurant ต้องการทำเลระยะยาว
- • Manufacturing ในนิคมอุตสาหกรรม 50+50 ปี
- • Corporate HQ 10-15 ปี พร้อม Fit-Out
- • Data Center / Warehouse 30 ปี
- • ต่างชาติที่ไม่สามารถถือครองที่ดิน
Worst Case
ผู้เช่าลงทุน Fit-Out 45M ในตึก Prime Sukhumvit ระยะเวลาเช่า 15 ปี · ไม่จดทะเบียน + เจ้าของขายที่ปีที่ 4 · ผู้ซื้อคนใหม่ Terminate ตาม §569 ให้สิทธิเช่าแค่ 3 ปี · สูญเงินลงทุน 45M + ค่าย้าย 8M + Goodwill Loss 60M = 113M
Success Rate จริง
NYC ทำ Lease Deal 856 ฉบับ (2564-2568) มูลค่ารวมค่าเช่า 82,400M · จดทะเบียนตรงเวลา 99.2% · Dispute Rate 1.8% (ตลาด 6.8%) · Save Client จาก Rent Escalation ผิดกฎหมาย 340M · Force Majeure Rent Abatement ระหว่าง COVID ช่วยลูกค้า 47 ราย รวม 128M
คำถามที่พบบ่อย
คำถามที่พบบ่อย
Commercial Lease — สัญญาเช่าอสังหาเชิงพาณิชย์ (30/60 ปี + Sub-Lease) ใช้เวลาดำเนินการนานเท่าไร?
1–6 สัปดาห์ · กรมที่ดินสาขาที่ทรัพย์ตั้งอยู่ · สัญญาเช่าพาณิชยกรรม >2,000M (Master Lease) แจ้ง SEC ถ้าเป็นบริษัทจดทะเบียน · Sub-Lease ต้องได้ Consent เจ้าของ (§544)
ใครเหมาะกับ Commercial Lease — สัญญาเช่าอสังหาเชิงพาณิชย์ (30/60 ปี + Sub-Lease)?
เหมาะกับ: ธุรกิจ Retail/Restaurant ต้องการทำเลระยะยาว, Manufacturing ในนิคมอุตสาหกรรม 50+50 ปี, Corporate HQ 10-15 ปี พร้อม Fit-Out, Data Center / Warehouse 30 ปี, ต่างชาติที่ไม่สามารถถือครองที่ดิน. Worst case: ผู้เช่าลงทุน Fit-Out 45M ในตึก Prime Sukhumvit ระยะเวลาเช่า 15 ปี · ไม่จดทะเบียน + เจ้าของขายที่ปีที่ 4 · ผู้ซื้อคนใหม่ Terminate ตาม §569 ให้สิทธิเช่าแค่ 3 ปี · สูญเงินลงทุน 45M + ค่าย้าย 8M + Goodwill Loss 60M = 113M
Success Rate จริง?
NYC ทำ Lease Deal 856 ฉบับ (2564-2568) มูลค่ารวมค่าเช่า 82,400M · จดทะเบียนตรงเวลา 99.2% · Dispute Rate 1.8% (ตลาด 6.8%) · Save Client จาก Rent Escalation ผิดกฎหมาย 340M · Force Majeure Rent Abatement ระหว่าง COVID ช่วยลูกค้า 47 ราย รวม 128M
Hidden Traps ที่พลาดบ่อย?
(1) เช่าเกิน 3 ปี 'ไม่จดทะเบียน' = ผลผูกพันแค่ 3 ปีแรก · เจ้าของขายที่ให้ผู้อื่น = ผู้ซื้อไม่ผูกพันตามเช่าที่ไม่จดทะเบียน (§569 กลับกัน) · การลงทุน 100M ในการปรับปรุงตึกสูญเปล่า (2) Rent Review Formula คลุมเครือ เช่น 'ตามราคาตลาด' = คู่กรณีเห็นไม่ตรงกัน · ต้องระบุ Index (CPI + 2%) หรือ Fixed Escalation (7% ทุก 3 ปี) หรือ Independent Valuer + Baseball Arbitration (3) ไม่มี Fit-Out Period Rent-Free 3-6 เดือน = จ่ายค่าเช่าตั้งแต่วันลงนามระหว่างปรับปรุง 6-12 เดือน · เสียเงินฟรี 6-12 ล้าน (Retail Prime) (4) Termination Clause ไม่ระบุ Cure Period + Material Breach = เจ้าของ Terminate ทันทีที่ผิดสัญญาเล็กน้อย · Standard: Cure 30 วัน (Payment) / 60 วัน (Other) (5) Repair Clause 'ผู้เช่าซ่อมทุกส่วน' = รับผิดโครงสร้างอาคาร (Structural Repair) ที่ควรเป็นของเจ้าของ · แยก Cat A (Landlord: โครงสร้าง+ระบบหลัก) vs Cat B (Tenant: Fit-out+Interior) (6) Insurance Requirement ไม่ระบุ Additional Insured + Waiver of Subrogation = บริษัทประกันฟ้องไล่เบี้ยได้ · ต้องใส่ Landlord + Tenant + Sub-Tenant เป็น Named Insured (7) Force Majeure ไม่ Cover Pandemic / Government Shutdown = ต้องจ่ายเต็มระหว่าง Lockdown · หลัง COVID: Standard Clause ต้องมี Rent Abatement 50-100% ระหว่าง Force Majeure
ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ?
SME Retail/Office Lease (≤500 ตร.ม.): 25,000–65,000 บาท · Corporate HQ Lease (500-3,000 ตร.ม.): 85,000–250,000 บาท · Anchor Retail (Iconsiam-Grade): 350,000–1,200,000 บาท · Industrial Warehouse (IEAT Free Zone): 180,000–550,000 บาท · Long-Term Land Lease 50+50 (พ.ร.บ.เช่าพาณิชย์): 850,000–3,500,000 บาท · Registration Fee (1% ค่าเช่ารวม): 0 บาท · Stamp Duty 0.1%: 0 บาท
เทียบกับตัวเลือกอื่น?
Lease 30 ปี (ป.พ.พ.) เทียบ Superficies / Usufruct: Superficies อายุ 30 ปี ได้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง แต่โอนไม่ได้ · Usufruct อายุ 30 ปี/ตลอดชีวิต ใช้สิทธิเก็บกิน · Lease โอนสิทธิได้ (Assignment) + Sub-Lease ยืดหยุ่นสุด · Freehold ดีที่สุดถ้าซื้อได้ (ต่างชาติซื้อคอนโดได้ 49%)
Contract Deep Pillar อื่นๆ
ปรึกษาเคส Commercial Lease — สัญญาเช่าอสังหาเชิงพาณิชย์ (30/60 ปี + Sub-Lease) กับ NYC ฟรี
Contract Review + Risk Assessment ภายใน 24 ชั่วโมง
โทร 083-249-4999