ข้ามไปยังเนื้อหาหลัก
โลโก้ สถาบันภาษาเอ็นวายซีสถาบันภาษาเอ็นวายซี
ไทยDefault: th
นัดปรึกษาฟรี
Property Foreign Ownership Thailand

Foreign Property Ownership Thailand — โครงสร้างถือครองที่ถูกกฎหมาย (2027)

คู่มือ ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย อย่างถูกกฎหมาย 100% · ครอบคลุม Condominium Act §19 (โควตา 49%), Leasehold 30+30+30, Usufruct (สิทธิเก็บกิน), Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน), BOI Land Grant, และ LTR Visa 1 ไร่ · ป้องกัน Nominee Shareholder (ผิด พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ม.36 · จำคุก 3 ปี + ปรับ 1M ฿)
ปรึกษาฟรี LINE @NYCLIโทร 083-249-4999
ตอบกลับใน 15 นาที (จ.–ส.)
Licensed · สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์

ทนาย Notary Public 6 ท่าน — ใบอนุญาตจริงจากสภาทนายความ

ตรวจสอบได้ที่ lawyerscouncil.or.thNotarial Services Attorney B.E. 2551อัปเดต 2569
Process · 6 ขั้นตอน

ขั้นตอนบริการ

  1. 1
    1. Due Diligence Land Title
    ตรวจ Chanote (นส.4จ) vs นส.3ก vs สปก. · ภาระจำยอม · จำนอง · คดีความ 5 ปีย้อนหลัง
  2. 2
    2. เลือกโครงสร้างถือครอง
    Condo freehold (49% quota) / Leasehold 30+30 / Thai Ltd 51:49 / BOI / LTR Wealthy Global Citizen
  3. 3
    3. FET Certificate (โอนเงินเข้า)
    โอน USD ≥$50k/ครั้ง จากต่างประเทศ · ธนาคารออก FET · ใช้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์คอนโด
  4. 4
    4. ร่างสัญญา (bilingual TH-EN)
    Sale & Purchase Agreement · Lease 30 ปี + Renewal Option (ต้องระวัง Supreme Court 2557)
  5. 5
    5. โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสำนักงาน
    จ่ายค่าธรรมเนียม 2% + ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือ <5ปี) หรือ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
  6. 6
    6. Post-Closing Compliance
    แจ้งย้ายทะเบียนบ้าน (ท.ร.14) · จดทะเบียน Usufruct/Superficies · Property Tax ปีละ 0.02-0.30%

Use-cases ยอดนิยม

  • **Retirement Condo** — Freehold ในโควตา 49% · Pattaya/Hua Hin/Chiang Mai
  • **Investment Villa (Phuket)** — Leasehold 30+30 บนที่ดินของ Thai Ltd (ต้อง real business)
  • **LTR Wealthy Global Citizen** — ซื้อบ้าน+ที่ดิน 1 ไร่ (มูลค่า ≥$1M) ในโครงการ BOI-approved
  • **BOI Manufacturer** — Land Grant สำหรับสร้างโรงงาน (Section 27 พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน)
  • **Marriage to Thai** — คู่สมรสไทยซื้อ · ต่างชาติเซ็น Waiver Letter (ยืนยันไม่ใช่เงินต่างชาติ)
  • **Inheritance** — ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ แต่ต้องขายภายใน 1 ปี (ม.93 ประมวลกฎหมายที่ดิน)
Transparent Pricing

โครงสร้างค่าบริการ

ค่าบริการคร่าวๆ · ราคาจริงขึ้นกับประเภทเอกสารและความเร่งด่วน · ค่าบริการอื่นๆ ที่ไม่ได้อยู่ในตาราง สอบถามเจ้าหน้าที่ทาง LINE @NYCLI

  • รับรองทนาย Notary Public
    Notary Public Certification · ต่อเอกสาร
    1,500–8,000 บาท
  • แปลไทย-อังกฤษ
    Thai–English Translation · ต่อหน้า
    ยังไม่รวมค่ารับรอง
    500–1,200 บาท
  • แปลภาษาอื่นๆ
    Other Languages Translation · ต่อหน้า
    ยังไม่รวมค่ารับรอง
    800–2,500 บาท
  • แปลและรับรอง NAATI
    NAATI Certified Translation · ต่อหน้า
    1,300–2,500 บาท
  • ค่าธรรมเนียมกงสุล MFA
    MFA Consular Fee · ต่อชุด
    200–800 บาท
  • ค่าบริการนำเอกสารไปรับรองกงสุล
    Consular Submission Service · ต่อท่าน
    2,500–5,000 บาท
  • ค่าธรรมเนียมสถานทูต
    Embassy Fee · ต่อชุด
    1,800–2,600 บาท
  • ค่าบริการนำเอกสารไปรับรองสถานทูต
    Embassy Submission Service · ต่อชุด
    5,000–12,000 บาท
  • ใบตรวจประวัติ (ใช้ในไทย)
    Background Check (Domestic Use) · ต่อท่าน
    2,000 บาท
  • ตรวจประวัติอาชญากร (ยื่นวีซ่า/ต่างประเทศ)
    Police Clearance (Overseas Use) · ต่อท่าน
    ยังไม่รวมแปลและกงสุล/สถานทูต
    4,000–8,000 บาท
  • ค่าจัดส่งในประเทศ
    Domestic Shipping · ต่อครั้ง
    100 บาท
  • ค่าจัดส่งทั่วโลก
    Worldwide Shipping (DHL/FedEx) · ต่อครั้ง
    2,500 บาท

Condominium Act B.E. 2522 §19 — โควตา 49%

  • Freehold Ratio: ต่างชาติถือได้รวมกัน ≤ 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร
  • Foreign Quota Certificate: ต้องขอจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนโอน · ระบุใน โฉนดห้องชุด (อ.ช.2)
  • FET Requirement: ต้องมี Foreign Exchange Transaction form จากธนาคาร (โอนเข้าจาก ตปท. USD ≥$50k)
  • Married to Thai: ถ้าใช้เงินสินสมรส → คู่สมรสไทยถือแทน + Waiver Letter
  • Inheritance: รับมรดกได้ แม้เกิน 49% quota (ม.19 ทวิ) แต่ต้องขายภายใน 1 ปีถ้าอาคารเต็มโควตา

Leasehold 30+30+30 — Supreme Court Precedent สำคัญ

  • Civil Code §540: เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้สูงสุด 30 ปี ต่อสัญญา
  • Renewal Option: สัญญาต่ออีก 30+30 = 90 ปี · แต่ ศาลฎีกา 2557/2557 วินิจฉัย: renewal option ผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิม · ไม่ผูกพันทายาท/ผู้ซื้อต่อ
  • Registration ≥3 ปี: ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน · ค่าธรรมเนียม 1% + อากรแสตมป์ 0.1%
  • Best Practice 2027: ใช้ Leasehold 30 ปี + Superficies (สิทธิสร้างบ้าน) จดทะเบียนแยก + First Right of Refusal + Company Structure protection
  • New Law พิจารณา 2027: กฎหมายเช่าระยะยาว 99 ปี (Long-Term Lease Bill) อยู่ใน กฤษฎีกา

Usufruct vs Superficies vs Habitation

  • Usufruct (สิทธิเก็บกิน) — ม.1417-1428: สิทธิใช้+เก็บผลประโยชน์ · ตลอดชีวิต หรือ ≤30 ปี · จดทะเบียนที่ดิน · จ่ายค่าธรรมเนียม 1%
  • Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) — ม.1410-1416: สิทธิสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น · ≤30 ปี · เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน) แยกจากที่ดิน
  • Habitation (สิทธิอาศัย) — ม.1402-1409: สิทธิอยู่อาศัยเท่านั้น · ห้ามให้เช่าต่อ · ตลอดชีวิต หรือ ≤30 ปี
  • Combo Strategy: Thai spouse ถือที่ดิน + ต่างชาติจด Usufruct ตลอดชีวิต + Superficies สร้างบ้าน (ป้องกัน case หย่า)

Nominee Shareholder — ผิดกฎหมายร้ายแรง

  • พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว 2542 ม.36: ห้ามคนไทยเป็น nominee ให้ต่างชาติหลบเลี่ยงกฎหมาย
  • บทลงโทษ: จำคุก 3 ปี + ปรับ 100,000-1,000,000 บาท (ทั้ง nominee และต่างชาติ)
  • Red Flags DBD ตรวจ: (1) Thai shareholder ไม่มีเงินลงทุนจริง (2) ให้อำนาจ voting proxy 100% (3) ถือหุ้นบุริมสิทธิไม่มี voting (4) ไม่เคยเข้าประชุมผู้ถือหุ้น
  • Safe Structure: Thai shareholder ต้อง (1) จ่ายเงินลงทุนจริง (มี bank transfer) (2) มี voting rights ตามสัดส่วน (3) เข้าประชุมประจำปี
  • DBD Investigation 2026-27: ขยายผลตรวจ Phuket/Samui/Pattaya · ยึดที่ดิน + ปรับ + จำคุก · เข้มงวดกว่าเดิม

LTR Visa Land Grant (BOI · 2027 Update)

  • Wealthy Global Citizen (ทรัพย์สิน ≥$1M): ถือครองที่ดิน 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ใน BOI-approved zone · ต้องลงทุน ≥$500k ในอสังหาฯ
  • Highly-Skilled Professional / Work-from-Thailand: ไม่ได้ สิทธิถือที่ดิน · ใช้ Leasehold/Condo
  • Retirement Wealth: ต้องมี pension ≥$80k/ปี · ถือ Condo freehold ได้ตาม 49% quota
  • Board of Investment Act §27: BOI ให้สิทธิถือที่ดินสำหรับกิจการที่ได้รับส่งเสริม (โรงงาน, R&D, IHQ)

คำถามที่พบบ่อย

9 คำถาม
Q: ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม?
A: **ได้** ถ้าอยู่ในโควตา 49% ของอาคาร + มี FET Certificate (โอนเงินเข้าจาก ตปท. ≥$50k) + Foreign Quota Certificate จากนิติบุคคลอาคารชุด
Q: Leasehold 30+30+30 = 90 ปี ปลอดภัยจริงไหม?
A: **ไม่ 100%** · ศาลฎีกา 2557/2557 วินิจฉัย renewal option ผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิม · ทายาท/ผู้ซื้อต่อ ไม่ต้องต่อสัญญา · ต้องใช้ structure ผสม (Superficies + First Right + Insurance)
Q: ตั้ง Thai Company 51:49 ถือที่ดินได้ไหม?
A: **ผิดกฎหมาย** ถ้า Thai shareholder เป็น nominee (ม.36 พ.ร.บ.ต่างด้าว) · ต้องเป็น real business + Thai shareholder จ่ายเงินลงทุนจริง + มี voting rights · DBD ตรวจเข้มปี 2026-27
Q: Usufruct vs Leasehold ต่างกันยังไง?
A: **Usufruct**: สิทธิใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต (จบเมื่อผู้ถือเสียชีวิต) · **Leasehold**: สิทธิเช่าตามสัญญา ≤30 ปี (โอนต่อทายาทได้ถ้าระบุในสัญญา)
Q: LTR Visa ถือที่ดินได้จริงไหม?
A: **เฉพาะ Wealthy Global Citizen** เท่านั้น · 1 ไร่ · ต้องลงทุน ≥$500k ใน BOI-approved project · ประกาศ BOI ที่ 5/2565 + แก้ไข 2/2568
Q: ค่าโอนกรรมสิทธิ์เท่าไหร่?
A: **Transfer Fee 2%** + **Specific Business Tax 3.3%** (ถือ <5 ปี) หรือ **Withholding Tax progressive** (ถือ ≥5 ปี) + **Stamp Duty 0.5%** · รวมประมาณ 6-8% ของราคาประเมิน
Q: ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ไหม?
A: **ได้** (ม.93 ป.ที่ดิน) แต่ต้อง **ขายภายใน 1 ปี** ให้คนไทยหรือนิติบุคคลไทย · ยกเว้น Condo ในโควตา 49% ที่ยังว่างอยู่
Q: ค่าบริการ end-to-end?
A: Due diligence + Structure ฿30,000-100,000 · Full closing service ฿80,000-250,000 · ปรึกษาฟรี LINE @NYCLI
Q: Property Tax ปีละเท่าไหร่?
A: **พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562**: ที่อยู่อาศัย 0.02-0.10% · ที่พาณิชย์ 0.30-0.70% · ที่รกร้าง 0.30% (เพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปีที่ไม่ใช้)
ตรวจสอบความถูกต้องโดย
ทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร (Notarial Services Attorney) · สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์
External References · แหล่งอ้างอิงภายนอก

แหล่งอ้างอิงทางการ — Property Foreign Ownership Thailand

ข้อมูลในหน้านี้อ้างอิงจากหน่วยงานต้นทางโดยตรง ผู้อ่านตรวจสอบได้เอง — ระเบียบราชการมีการปรับปรุงได้ กรุณายืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับต้นทางก่อนยื่นเอกสารทุกครั้ง

เราอ้างอิงเฉพาะเว็บไซต์ของหน่วยงานรัฐและองค์กรระหว่างประเทศเท่านั้น

BOOK A CONSULTATION · ฟรี 15 นาที

เลือกเวลา แล้วทักไลน์หรือโทรได้เลย

ไม่ต้องสมัครสมาชิก · ทีมงานยืนยันคิวกลับใน 12 นาที (ช่วงเวลาทำการ)

เลือกวัน
เลือกเวลา
นัดผ่าน LINE @NYCLI โทร +66-83-249-4999

* เมื่อกด LINE ระบบจะเปิดแชทพร้อมข้อความนัดหมายอัตโนมัติ (วันที่ 2026-01-02 · 13:00 น. · เรื่อง Property Foreign Ownership Thailand)

ส่งข้อความหาเรา

ทีมงานตอบกลับภายใน 30 นาที (เวลาทำการ)

LINEโทร